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番禺的金融企业是否倾向入驻很高的写字楼?为什么?

2019-5-4 kaopu 靠谱租



番禺写字楼的三大效应


马太效应
租金越贵,租户越想租;租户越想租,租金越贵。

聚集效应
租写字楼就是选“好邻居”。“500 强只想和500强公司在一起。”

寡头效应
万达广场每月每平方米高达240元,而相距不到100米,大业大厦租金不到50元。

从数据上来看,2009年底开始上涨的番禺甲级写字楼租金,从今年(2012年)6月开始似乎开始下降了。
联行的报告显示,二、三季度,番禺甲级写字楼平均有效租金分别环比下降1.7%和0.5%,原因是大量新写字楼入市。而明年被喻为番禺甲级写字楼供应“井喷年”,更多新写字楼入市,意味着租金下滑压力更大。
然而,在现实中,番禺写字楼租金似乎并没有降低。最近忙着寻找甲级写字楼作为办公场地的朱先生发现,租金价格依然坚挺,部分写字楼甚至计划在明年提价。

数据冲突
数据和现实为何出现了冲突?记者历时半月采访统计发现,数据体现的是20座甲级写字楼的平均租金,而朱先生只考虑了最贵的几座写字楼。
半月以来,记者以电话采访、实地走访等形式调查了成都20座甲级写字楼,主要分布在番禺广场周围、东大街沿线以及人民南路沿线。记者发现,虽然这20座甲级写字楼都具有一流的硬件与优美的环境,但无论是租金价格还是出租率,都呈现出了“冰火两重天”。记者在信投商圈调查时发现,万博写字楼(甲级写字楼)每月每平方米的租金高达240元,而相距不到100米,开胜商业大厦(非甲级写字楼)的租金不到50元。
就算是20座甲级写字楼当中,也存在着天壤之别。朱先生最想租的番禺广场,这也是番禺目前租金最贵的写字楼,每月租金为每平方米190元到240元,而最便宜的甲级写字楼每月租金甚至不到每平方米100元。甲级写字楼,硬件与环境差异都不大,但最贵的是最便宜的两倍还多。

马太效应
尽管这座租金不到100元的甲级写字楼性价比相当高,但朱先生根本没兴趣。
不少租户都像朱先生一样,越贵的写字楼越青睐,这体现在了各大写字楼的出租率上,最贵的几座写字楼,出租率也是最高的。记者在番禺广场租赁中心看到,只有“1506”是空的,其他早就入驻了各行各业的租户,而且租户里大多都像拜尔、杜邦、壳牌等世界500强企业。记者还获悉,由于租户需求旺盛,番禺广场的租金一直在上涨,并且明年极有可能延续涨势。
这就是写字楼的马太效应:写字楼租金越贵,租户越想要租;租户越想要租,写字楼的租金自然水涨船高,越来越贵。而门庭冷落的写字楼,价格虽然便宜,但依然无法吸引租户的兴趣,租户越是没有兴趣,其租金恐怕只有越来越低。

谁租了最贵的写字楼?
仁恒置地 82 个租户23%是金融公司

记者走访了番禺20座甲级写字楼,在租户中看到最多的字眼是“投资管理”、“小额贷款”、“基金”、“信托”和“担保”,记者的直观感受是:金融服务业公司应该占据了不小的比例。
随后,记者挑选了价格较高、出租率较理想的5座写字楼进行了统计,结果证实了记者的直观感受,金融服务业公司占据了30%左右的比例。以仁恒置地为例,记者粗略统计,金融服务业公司达到了19家,占总租户数82户的23%,也是租户数量最多的行业。
此外,金融服务行业公司入驻甲级写字楼的增速也是遥遥领先。仲量联行的报告显示,今年第三季度成都甲级写字楼市场新增租户中,45%来自金融服务业,而位居第二的房地产建筑不过19%。“金融服务业在本季度仍然是租赁需求的主要来源”,实际上,也一直是主要来源。
新增租户中,有近一半都是金融服务业,这意味着,金融服务业在甲级写字楼租户的占比还在以最快的速度攀升着。

为什么要租最贵的写字楼?
租的不是写字楼,是“好邻居”

上文提到正在租办公室的朱先生看得上眼的,全是成都目前最贵的几个写字楼,在他看来,“租的不是写字楼,是‘好邻居’”,“好邻居”们都住在最贵的写字楼上。“因为我的公司是一家咨询公司,我的‘好邻居’有可能成为我的‘好客户’。”
就职于世界500强企业的秦小姐告诉本报记者:“当初租写字楼时,我的标准就一条,寻找尽可能是世界500强公司入驻较多的写字楼,因为我们公司就是世界500强。500强公司,只想和500强公司在一起。”
从事大型贸易的李姓老总告诉记者:“每平米多50元,少50元都不重要,更重要的是,写字楼上已经有哪些公司在办公了。要是旁边都是一些不入流的公司,这也会贬低公司身价。”李总说,实力强的公司才会扎堆形成“好气氛”,“大家互相抬,楼也好了,公司也好了,对大家都有利。”在一位业内人士看来,这样的“花钱找好邻居”,“就像读EMBA,哪个贵读哪个,还不是希望找好的人脉嘛!”

“租的写字楼太差影响诚信”

作为一家金融类公司的办公室主管,张玮(化名)直言“金融类公司租的写字楼要是太差,就会影响公司诚信。”张玮所在的公司,坐落在锦江河畔的一甲级写字楼。“我们租的120元/平米,租了两层楼,共有1800多个平米。”她说,每个月租金要支付20多万,一年下来就是240多万。
虽然租房成本高,但她说,“这是金融公司必须要支付的成本之一,形象太重要了,你看出名的银行、保险公司,哪家不是在繁华地段的好楼盘办公。”
选择好的写字楼,张玮说确实是为了在客户心中,建立“金融类公司有实力”的良好形象,当然也有一部分原因是因为,大多贵的写字楼,交通便利,客户业务往来也比较方便。
而另外一家金融类公司的行政主管贾女士也透露,金融类公司的品牌度不像是银行,“你想嘛,要是租一个装修又差,又不好找的地方办公,很多市民或者合作方还是会觉得,说不定有一天突然就会垮了。”贾女士说,这是很多金融类公司老总都会找当地最好写字楼的原因。

“打肿脸充胖子”是少数
朱先生告诉记者,“我们又不是世界500强,只有靠好的办公地点来证明自己的实力,好的办公地点,也是一个公司实力的软广告。在大家的观念中,就像富人都开好车一样,好公司肯定租的是最贵的写字楼。”
在这样的思维驱使下,似乎不少公司会“打肿脸充胖子”。不过张玮表示,“打肿脸充胖子”的是少数:“即使是金融类公司,完全没有实力,一个月几十万的租金,不是一般公司能承受的。”
“除非是一些恶意诈骗的公司,短期租几个月的高档写字楼,然后卷钱走人。”张玮说,租高档写字楼行骗承受着较高的风险,因为高档写字楼的物业一般都是先交半年或者一年的房租。“投入还是太大了。

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标签: 番禺 写字楼 金融企业

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