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二房东升级的联合办公还有多少可能性?_____靠谱租

2019-5-13 kaopu 靠谱租


     (二房东升级的联合办公还有多少可能性?_____靠谱租
偶然翻阅朋友圈,被一则联合办公新闻吸引。People Squared(P2)正式与阿里巴巴集团旗下云计算品牌"阿里云"战略合作,P2 将从线下用户体验、内容深耕及社区运营等多维度为用户提供产业办公空间。要知道,二者已经不是第一次合作了,早在2017年,P2就与阿里巴巴合作打造了全球第一款智慧联合办公空间“神鲸”,将阿里巴巴的平台技术与P2的空间运营服务相结合。

双方再次合作,从这一举动可以看出,联合办公可深挖的价值还有很多。

据权威机构报告显示,中国共享办公市场空间在2000亿元左右,将保持每年30%的增长率,到2020年将达到2500亿元,到2030年,30%的办公空间将会是共享办公空间。巨大市场红利背后,是二房东们你方唱罢我登场的一出出好戏。

国内联合办公巨头优客工场吞并无界空间、wedo、Workingdom;

氪空间自开年就动作不断,规模翻番,连开12社区;

北京、成都、广州等多地开花;

……

相比传统写字楼市场,联合办公饱受企业群体及投资商们的喜爱,热度不减,这被许多大牌地产商看在眼里,也纷纷开始运营自己的联合办公空间,比如,番禺中村的办公奥园城市天地 创享空间、祈福缤纷汇联合办公、几维空间等皆是力图为企业带来价值更高、品质更好、体验更佳的传统办公模式的自我升级。

除此之外,也不乏一些与知名联合办公品牌联手,间接进入的地产商们。番禺东环的番山蜂巢正式进军联合办公市场;不难看出,在消费升级、体验升级的背景下,办公场景的变革已是必然,联合办公风头正盛。透过现象看本质,活跃的表象背后其实是广受欢迎的深度运营模式。

一般来讲,当前的“二房东”模式,即运营商从地产商拿到低价写字楼,经过再装修后,租用给入驻企业,它的核心优势是企业服务,同时可提供交友、商务、成长及其他配套服务,并在此基础上衍生增值服务及商业价值,并不是简单的空间租赁。目前,联合办公主要来源是租金收入,大规模盈利的可能性很小,但或许会像优客工场创始人毛大庆所说的那样,在用户规模与品牌价值的基础上建构的增值服务才是联合办公行业后续盈利的关键点所在,从刚刚结束的“2018全球INS大会·西安”上,这一点得到了充分印证,2018年优客工场的年度收入突破1亿美元,其中非租金收入(包括互联网平台使用收入、线下增值服务收入、会员费收入、活动收入等)占比超过30%!依靠增值服务,不只是说说而已。

短期来看,联合办公是当下写字楼市场不可或缺的一种办公形态,这种“二房东”模式会持续存在,毕竟联合办公在一定程度上解决了一大批客户的需求,并且这些需求还会继续攀升。万物皆处于运动之中,从发达国家的房地产进程来看,最终房屋或者资产都会委托给专业人士进行管理,“二房东”模式仍将会继续存在,但可能与重资产相结合,逐渐转变为空间服务商,通过向写字楼输出运营管理这种轻资产模式获取盈利,这时候,写字楼是业主的,空间服务商们只负责运营,资产、管理最终实现分离,即使发行REITs,实现资产证券化也都不是问题。
(二房东升级的联合办公还有多少可能性?_____靠谱租
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标签: 靠谱租 联合办公

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直面选址用户痛点 联合办公弥补传统写字楼缺陷_____靠谱租

2019-5-11 kaopu 靠谱租


(直面选址用户痛点 联合办公弥补传统写字楼缺陷_____靠谱租
就如今的办公室租赁市场而言,联合办公已经不再是新兴概念,它已经是租赁写字楼空间的主力军,也是商办地产战略的重要组成部分。2018年,联合办公市场进一步变化,融投、并购、新品牌入场……每个大事件背后无不透露着联合办公领域的资本身影。
联合办公直面选址用户痛点 弥补传统写字楼缺陷
双创风潮推助之下,数以万计企业破土而出,这些市场新生儿都面临办公场地选址的问题。场地和办公费用是最大比例的硬成本,如何在享受相对良好的办公环境的同时实现成本控制?这是一个每个新团队都要面临难题。
但联合办公以拎包入驻、租期灵活、整体租金成本低等优势,大大弥补了写字楼的局限性。可以说,联合办公空间在给企业用户提供了舒适办公环境的同时,还通过共享功能区和行政管理人员等,减少企业的分摊面积和运营成本,降低了办公的综合成本。除此之外,联合办公更注重的还是社群建立,办公者与其他团队可以分享信息知识、技能、想法和拓宽社交圈子等,满足了新一代工作者对空间多样、开放轻松办公环境的向往。
拓展布局一线市场 集中聚焦核心商圈
尽管如今很多联合办公品牌开始将业务线向二三线城市下沉,但布局一线城市仍然是很多品牌市场布局的重要一步。就当前在北上广深等一线城市的发展布局,尤其是核心商圈的实力规模,一直是衡量联合办公品牌运营商实力的核心指标。 从城市布局上看,品牌进驻数量最多的是上海,超过广州进驻数量的 4倍,对比各城市品牌进入环比增速,上海增速保持领先。
好租发布的相关报告显示,一线城市的联合办公网点在各城市核心商圈集中程度最高。比如北京,联合办公企业网点更倾向于互联网科技企业集中的中关村区域以及对办公环境有着较高要求的CBD 区域;上海办公空间网点目前集中在南京路和陆家嘴,其他商圈网点数较少;广州主要集中在天河北和珠江新城两个商圈;唯有深圳没有明显的集中情况,分布相对均匀。
品牌头部阵列逐渐显现 运营之道各具特色
尽管联合办公行业前景光明,但当市场天花板不断被突破,联合办公市场领域商业模式分化也愈演愈烈,综合运营管理能力的差距也逐步拉大。
联合办公在2018年呈现出了频繁扩张、并购的战况,这些合并背后,预示着行业在加速洗牌,从群雄混战变成了行业巨头们的竞争。与其他共享经济相同,联合办公市场已经度过了一窝蜂扩张的阶段,马太效应逐渐显现,强者越强,弱者淘汰,产品服务升级与精细化运营,成为联合办公品牌发展的重点方向。
(直面选址用户痛点 联合办公弥补传统写字楼缺陷_____靠谱租
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标签: 靠谱租 联合办公 传统写字楼

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靠谱租教你如何面对联合办公浪潮?

2019-5-8 kaopu 靠谱租



靠谱租教你如何面对联合办公浪潮?)
   「仙股」与「蓝筹股」

最近被《周杰伦的2000W个故事》刷频,在感叹有一种青春叫周杰伦时,脑里奏起了《龙卷风》里的歌词:“爱情来的太快就像龙卷风”,不禁让老K想起了联合办公(姑且暂把二房东运营生意都统称为联合办公),它可以说是写字楼市场近几年来最强的那阵风。

联合办公在初期并不是没人关注,只是这阵风没吹到国内来,有的外资品牌都早已上市了,而国内的大部分的联合办公都还停留在估值阶段。在倡导共享经济的年代,联合办公貌似代表着一种新趋势和潮流。

对写字楼业态来说,少量面积出租给联合办公是一种不错的策略,一是能解决部分出租率问题,二是能够与大厦形成一种互补的状态,即提供开发商不具备的小面积,联合办公里的租户扩张时亦会优先考虑本大厦,有租户孵化作用,开发商的租户需要临时扩租或过渡的,联合办公亦能提供灵活的空间。

从2015年开始联合办公的风刮遍了全国的写字楼,近年来则越发疯狂,各类联合办公品牌如雨后春笋般涌现。近年来的大宗租赁交易基本由联合办公领衔,而且子弹粮草充沛的“新生儿“更是如狼似虎地四处扩张,各路代理机构也都凑了上去,在一个大市唱好,Agent唱多的时代,开发商们纷纷由欲拒还迎改为敞开怀抱,为了吃透这阵风,有的甚至自己也经营起了联合办公,可能大家都忘了,能被风吹起的来猪只占10%不到, 剩余的90%是那些被风吹倒的猪,选择引进什么样的联合办公变得至关重要。

现在的市场,还没竣工的楼宇已经都被众多联合办公调戏了,有的调戏不成功的还会换个马甲再来一次,面对这类联合办公,大家心里应该要有把秤,懂得区分哪类属于「仙股」,哪类属于「蓝筹股」,否则就像《龙卷风》里的另一句歌词:”爱像一阵风,吹完它就走,这样的节奏,谁都无可奈何。“
番禺靠谱租 几维空间出租联合办公020-39215151
与「仙股」沟通后会产生一种眩晕的错觉,你的话里明明没有酒,我却醉得像条狗,他们说的话要认真解析:

如果有说承租下来后会有基金接手的或信心满满地能全部迅速出租完的,意思就是背后有庞大的包租产业链集团,想空手套白狼,找个下家接手赚少量租金差,物业可能被分拆转租几手,你永远猜不到最后接盘侠是谁;

如果说不需要转租权也可以的,意思就是他们会乱来,会靠卖会员费或随便签个什么战略合作协议就转租;

如果总提自己资金实力很雄厚,有多少朋友多少企业家支持的,意思就是口袋里没什么钱,签下租赁合同转身就去找各类老板集资投进来,然后尽可能拖,直到资金到位再接场。

上述仅当甄别的参考。联合办公多了,做项目的就不应该急了,因为拿不到项目的才急,选择更符合自身利益和项目定位的更为重要,有时候即便长得帅(项目布点多)又有钱的(给得起租金)也未必是适合自己的,心地善良(运营质量)和长情(可持续)更加重要。

遇到联合办公,不妨参考下列内容:

1、资金实力-对方是否有持续支付租金的能力?品牌背景是谁?是靠融资前进,还是自有资金扩张的?像有的B轮才融5000W人民币,要跟你谈1W平方米,每平米每月200元,一年光租金就2400W,还没算其他运营成本,你总不能去博它每年都有新融资吧?

2、不要迷恋“土豪”-那些张口闭口就要1栋或10、20层的,还说钱不是问题的,要格外小心,很明显他是来赌市场的,你愿意陪他All in?建议立刻问问他们是怎么全盘考虑的?账怎么算的?

3、品牌考究-通常大品牌都是稳健的选择,但同时也代表着租金支付能力偏低,而且谈判周期较长,有的品牌在发源地很吃得开,但来到当地也可能会水土不服,主要选择适合自己的。

4、如何运营-通过现场考察和服务清单可以了解其客户群体和运营模式,看看是否可持续发展。

5、对接团队状态-对接人的处事风格和沟通方式也是重要的考量因素,了解他们之间的差异化和闪光点(当然这也要看吸引力法则,你自己是什么样的人也很重要)。

6、合作模式-这类要格外小心,因为你永远无法看清楚对方的账,租金差的收益很清晰,但增值服务的收益没法算,像某大品牌跟开发商合作后都是品牌赚钱,开发商倒霉,然后觉得这个生意不好做。

总之,选择的主要目的是考究哪家联合办公能够与你走得更远,而不是闪婚再闪离,因为分手的后果会比一般的租户痛苦。
靠谱租教你如何面对联合办公浪潮?)
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我们是否可能嫁接联合办公与传统办公的各自优势创造一个新的事物?----靠谱租说

2019-5-8 kaopu 靠谱租



(我们是否可能嫁接联合办公传统办公的各自优势创造一个新的事物?----靠谱租说)
    前文提到,市场供应爆发之下,不少项目空置激增、去化乏力,而联合办公作为需求主力,成为了传统业主的纾困选择。(具体回顾请参见文章最后关联阅读链接)

顺着这个思路往下,有些想法萦绕心头,挥之不去,凑成文字与大家分享。
番禺靠谱租 番山蜂巢出租办公室020-39215151
很显然,联合办公与传统办公各有优势,也各有缺陷。根本谈不上谁代替谁。那么为何一定要你是你、我是我?我们是否可能取两者之长,融合成一种新的产品?

解剖一下两者。

对于一个普通租户而言,联合办公的核心优势在于:

1)免装修;2)公共空间、社交空间;3)由此产生的lifestyle的向心力。

传统办公的优势会是:

1)更加成熟的企业形象;2)可以对应更广泛的企业生命周期(从一百平到几万平米都适用)。

如果我们结合两者,可能是这样一个东西:

在核心区有一栋位置优越但租金有提升潜力本身硬件条件落伍的旧楼。如果要具体化一点,打比方,可能是北京的财富中心、上海的K11这种?我们把整个大堂、以及1-2个可租赁楼层拿出来重新装修,作为整体的公共空间。大堂可能对应的会是像一个Living Room、客厅的感觉,可以会客,可以喝咖啡,可以apperitivo/happy hour,千万再在大堂角落放一个星巴克了,整个大堂应该做成一个整体。楼上的1-2个可租赁楼层,做的是更加exclusive的公共区域。可能一部分用来做GYM/Yoga Studio,一部分做桌球室、游戏机、Phone Booth、发呆区、whatever,就像是wework的公共区域,有咖啡、啤酒,不想在自己办公室办公的时候,可以来这个区域,可以见到楼下广告公司的妹子、楼上银行的大叔,周末的时候大家一起在这里开派对。另一个功能是,设置一些公共会议室,通过简单易用的app来预定和收费,弥补一些中小租户本身办公室功能性和空间上的缺陷。

然后,除了这些公共区域之外的办公空间,尽可能多做一些产品类型。比如1-2层做灵活办公(就是联合办公、商务中心那种租法呵呵),小间、短租约、带装修,按工位租。然后有几层是精装修标准办公,全部五百平米以下的分隔,但各个面积段都来几个。高租金,但硬装家具全包,本质上是用租金溢价做一个消费贷分期呵呵。虽然企业与企业要求各不相同,但可以考虑做订单式服务或者根据客户要求交房前小改。装修是一个市场上广为人知的租户痛点,市场上很多客户不差钱,唯独被审图、指定承包商、消防质监那些折磨得够呛。或许是时候做一些改变。

这样一个计划最大的冒险之处在于,我们投入的CAPEX、公共楼层的租金机会成本、增加的管理成本,是否能从办公产品产生的溢价中去得到补偿甚至取得超额回报?

CAPEX还好说,旧项目的改建反正都有。租金机会成本和管理成本将是非常大的挑战。配套面积假定占总共可租赁面积的10%,加上管理成本,可能租金收益至少要增加20%才能break even,增加30%才能为这样的计划执行提供起码的motivation。我们设想一下身边的老项目,上海的朋友们想象一下K11,北京的朋友们想想财富中心,如果做这样的尝试,租金是不是有可能提升30%?

一个满租的项目显然去做这样的改变机会成本太高、风险太高。不过如果市场继续保持低潮,一些长期空置高企的项目可能真的有做这样计划的决策基础。类似于假如有10个楼层租不掉空着,拿3层出来做公共区域,如果能带动把其他7层租掉,还能给其他楼层制造溢价,无疑显得很有吸引力。同时,说实话,我觉得有了大体量空置,直接租给联合办公是一种很偷懒的做法,是一种逃避,是一种治标不治本。我的想法很粗糙,但只希望是一种抛砖引玉。我觉得在市场困境之下,我们需要直面挑战,需要去思考新的解决方案。

本质上,联合办公有什么门槛吗?装修?运营?租赁渠道?社群?呵呵。正是因为门槛低,所以才会这么多人和资本趋之若鹜吧。唯独有一个显而易见的门槛,就是我们这些传统开发商的因循守旧。我们的产品在这十几年间有过什么进化吗?想得到的,大概是办公楼层高从2.5变成3米,空调从FCU变成VAV,架空地板从100mm变成150mm……我们是Landlord,经常恍惚间觉得,我们与农耕时代的地主并没有多大分别。
(我们是否可能嫁接联合办公传统办公的各自优势创造一个新的事物?----靠谱租说)
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传统写字楼市场正被联合办公蚕食,开发商应早日应对----靠谱租

2019-5-8 kaopu 靠谱租


传统写字楼市场正被联合办公蚕食,开发商应早日应对----靠谱租)
       一、趋势:联合办公开始往大户型做

我是靠谱租小编,负责公司联合办公项目招商的。起码在2016年及以前,番禺的联合办公、众创空间还是以小户型为主,10人办公室(约50-60平米)就算大的了。

但今年,就是2018年,靠谱租平台者观察到联合办公领域的知名品牌开始涉足大户型办公室了,面积大的会达到100-200方。

比如奥园城市天地 创享空间的项目最小的是2人间,最大的户型是40人间(起码200方);这个专注高端联合办公的服务商,在下城区建银中心的项目,最小的是2人间,最大的则达到了112,251方;

但其实早在2016年,奥园城市天地 创享空间已经开始做大户型的了,比如,总体量9600方,户型小的只有14方,而大的则达到了700方,且入驻形势良好;2017年,则开辟新天地中心项目,户型上,大的有100,130方。

两年前及更早的时候,联合办公是以小户型为主的(即办公人数10人以下),那时做大户型,风险较高,不被市场认可,因为它与传统写字楼在价格上差距很大,客户基本不会选择。

进入2018年,风向已经变了,我们可以看到这些行业的知名品牌都开始做大户型的办公室了,这意味着市场是认可这种模式的,哪怕价格上,比传统写字楼要高一点,得房率低一点。

越往后,这种模式只会发展的越大。而这种大户型,正是传统写字楼市场的领域,开发商或业主如果不加以重视并应对,那客户将会被联合办公分走一部分。

二、应对:户型设置更加灵活,拥抱联合办公,打造服务型物业

户型设置为什么要灵活?所谓灵活就是加大小户型的攻击。比如设置部分50,80,100方左右的户型。市面上这里户型比较少,所以才让联合办公钻了空子,但主要还是开放商不重视,觉得小客户没意思,但要知道,现在和未来自由办公、小团队办公的人群会增多(据统计,占比达40%),如果不抓住这类客户,那就只有让给联合办公了。

想一想某宝,他的规模已经很大了,但当拼多多起来的时候,他也反应迅速,并新增了针对这类人群的服务,包括老年人市场。为什么呢、你不去占领,那就只有让给别人了。写字楼市场也是这样的。

还有一个原因就是承接由联合办公转移过来的客户。部分入驻在联合办公的创业企业,后期团队扩大后,需要新的办公场地,而联合办公无法满足他们的入驻需求,所以只能搬到传统写字楼去,这类企业规模也不一定就很大,但百八十方还是要的,但市面上这类户型比较缺乏,传统开发商有必要设置灵活户型承接这类客户。

为什么要拥抱联合办公?这是趋势。即创业企业、小微企业、自由职业者的增加,需要联合办公。哪怕自己不亲自下场做联合办公,也可以引入联合办公企业。比如番禺的奥园城市天地 创享空间、几维空间、番山蜂巢空间、希加社区、祈福缤纷汇联合办公等,都引入了联合办公品牌,甲级物业都这么做,其他物业是否可以学习、借鉴?

打造服务型物业。绝大对数物业公司每月好像收收水电费、搞搞卫生维修好像就没事干了,难道物业公司就只能干这些吗?这方面要学习下做联合办公的,虽然他们提供的都是基础性的服务,如公司注册、代理记账、商标注册、人事招聘等小团队才需要的,但入驻你们大厦的有一定规模的企业就不需要企业级服务吗?这些服务不一定需要你自己提供,你可以根据他们的需求,筛选一些靠谱的供应商,减少他们的选择成本。

包括现在很火的社群、社区,目的就是让入驻的企业有归属感,加强互动。物业公司也可以借鉴的,比如在每层设置开放区、公共区,供大家交流等。

文章来源于:靠谱租 找写字楼 上靠谱租(http://www.51kaopuzu.com)
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市场需求持续增长 联合办公从填空题变成选择题-----靠谱租

2019-5-6 kaopu 靠谱租


(市场需求持续增长 联合办公从填空题变成选择题-----靠谱租)
     联合办公是大势所趋,越来越多的企业租户开始接受这一新的办公理念。起初,联合办公因其资本开支、租期灵活、空间划分适宜而受到初创团队的关注,而现在越来越多的中小型企业也开始偏向这一办公类型,联合办公与传统写字楼租赁用户开始进一步重叠。

市场需求的增长与资本的青睐,将进一步推动联合办公的发展,一季度的几次大型品牌合并,标志着联合办公发展进入另一个阶段。

与2017年不同,单纯的扩张已经不再是主题,联合办公无论是企业还是网点,其增速都有所放缓。如何能够借力科技、打造真正富有社区理念、持续提升办公体验、或创建“小生态”系统,将成为联合办公市场的新看点。传统开发商试水的自主品牌联合办公空间也将成为市场值得关注的亮点。

大数据将是驱动商业地产万亿市场的核心入口,用数据打通商业地产各环节,转化为解决方案,已经成为商办地产运营不可或缺的一步。因此,好租一直持续强化产业链大数据竞争优势,在丰富自身数据量的同时,还对合作伙伴全面开放大数据能力,释放大生态运营模式价值,助力产业效能提升。
(市场需求持续增长 联合办公从填空题变成选择题-----靠谱租)

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“双11”到了,靠谱租的应节活动是这样做的!

2019-4-10 kaopu 靠谱租

番禺靠谱租 企业办公楼出租020-39215151
一年一度的剁手盛典“双11”就要来了
作为马云背后的父老and乡亲们

你们的购物车都满了吗?

是不是开始摩拳擦掌准备买买买
番禺靠谱租 专业办公室出租020-39215151
其实倒不是因为那些商品有多好
而是商家太多针对性的宣传

让我们相信不买有罪,花钱万岁
番禺靠谱租 联合办公出租020-39215151
看了铺天盖地的宣传,
老板也发话了,我们也要搞个活动。
小编顿时一脸懵......
“老板,我们是免佣金的,你忘了吗?”
番禺靠谱租 办公写字楼出租020-39215151
but,为了保住饭碗,也只能按照老板的意思做了。
不收佣金,还要做活动?
那就只能倒贴了!
于是,靠谱租决定:

凡11月通过靠谱租平台成交租赁写字楼的客户,免佣的同时,另免费赠送1960元体检卡一张。
番禺靠谱租 大型办公室出租020-39215151
番禺靠谱租 马上办公出租办公室020-39215151
靠谱租提醒您:
“血拼”需要好身体!
创业更需要好身体!
“注意身体健康!
(PS:活动详情请咨询靠谱租:020-39215151)
番禺靠谱租 东四办公室出租020-39215151
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靠谱租kaopuzu.net正是秉承靠谱做好每一件事的理念,通过对番禺地区写字楼租赁市场的深挖和专研,搭建了一个专注于番禺地区的企业选址平台,目前主要服务需要在番禺地区租写字楼、创意园、工位的企业,靠谱租以提升企业用户租赁体验和找房效率为核心原则,拒绝任何虚假和低质量的房源信息,通过“线上选房-精准匹配-1对1陪同看房-撮商交易”的标准流程,为用户提供最贴心的企业选址服务。
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