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番禺办公楼出租:办公室采光不好怎么办 办公室的采光风水

2019-5-14 kaopu 靠谱租


番禺办公楼出租:办公室采光不好怎么办 办公室的采光风水)
1.如何调整办公室的采光?

采光越接近自然,越容易调动人体基因,使其调整成最佳状态。当然,写字楼很难做到处处都有自然光,即使是四面都有大玻璃的写字楼,也不见得人人都能分到靠窗的位置,即使坐在窗边,如果角度不好,阳光,从背后照在电脑屏幕上,反而不利于工作,因此,我们可以用一些人工的方法来弥补这方面的不足。

人工补光,以尽可能模拟自然光为好。由于日光灯光度明亮、价格便宜、用电节省,写字楼内多半使用日光灯照明,但日光灯会有肉眼看不见的闪烁,易造成慢性视力损伤,所以最好多盏日光灯同时使用,以减少对眼睛的伤害。另外,日光灯色调偏冷,可以在桌面放置一盏小台灯,既可弥补日光灯的照明死角,又能增加视觉上的温暖效果。

有光入室不是很好吗?这里就有一个度的问题了,采光是以自然柔和的阳光为宜,若是太强烈的光射进来则会让人不舒服了,所以三面都有玻璃的房子是不宜作为写字楼的。

2.如何防止办公室的反光煞?

过去的反光多是建筑物外的池塘、河流而造成的,当晃动的光影映在室内时,就形成了反光煞。反光煞会给人带来灾难,这是为什么呢?如果是河水的反光入室,则产生不稳定的晃动的波影,在室内天花板上形成这种晃动的光影,必然会对人的精神产生刺激,使人不自觉产生一种紧张情绪。时间一长,人就会时常产生恍惚的错觉,这就是灾难前的征兆了。

现在都市中有许多建筑采用玻璃幕墙,从而会对邻近的建筑形成反光,这种玻璃墙的反光十分强烈,射进室内的光线非常刺目,这种强烈的光线最易破坏室内原有的良好气场,会使人产生烦躁冲动的情绪,并且心神不宁。

我们知道写字楼的风水的优劣主要是由地理环境、采光、通风等条件构成,因此写字楼防止反光煞非常重要。

若是办公室有强烈反光入内,就只好用厚窗帘挡住,也可以用绿色盆栽置于窗台,既美化了室内环境又可以化去反光煞,一举两得。或者有一排鱼缸之类的东西,挡一挡冲煞,让运势借着鱼缸的鱼游水,带动出风生水起的好运兆。

若是一般写字楼,则不可用透明玻璃,最好是贴上汽车玻璃用的反光纸,或换用暗色玻璃,或装上百叶窗。总之,不要让人在外侧看到室内情形。

3.头顶上方有吊灯风水好吗?

头顶上方最好不要有灯,更不可有大型吊灯.一则会在桌面上产生反光,不利眼睛;二则万一装修或不牢而掉下来,会打到头,平常头上有灯,也会在潜意识中产生危机感,会导致心神不宁,精神恍惚。若因光线不足,可在桌上加个台灯较好。

4.采光和通风有什么关系?

写字楼的格局宜整齐而雅致,布局要紧凑、和谐、自然、温馨。最忌讳的是稀松、闲置、凌乱,一定要确保写字楼明亮舒适。因为写字楼是一个做重大决定之处,光线一定要充足,以自然光线为佳。采光越接近自然,越容易调动人体基因,使其调整成最佳状态。除了采光以外,写字楼还应尽可能创造条件保障适度的通风,因为良好的通风可以帮助保持写字楼的整洁舒畅。

写字楼一般已经安装了中央空调,往往自己不能开窗换气,事实上,人在换气量不够的写字楼里工作,往往头昏脑胀,很难发挥好的工作状态,而升迁发财则更不要奢谈。

由于办公时间几乎都是白天,因此人工照明应与天然采光结合设计而形成和谐的照明环境。

5.如何配置办公室的灯具?

办公室是工作的场所,应讲究灯光的局部照明效果,灯具的选择不仅应充分考虑到亮度,而且应考虑到外形的色彩和特征,以适合于平静、雅致、高效的工作环境。一般工作和学习照明可采用局部照明的灯具,以功率较大的白炽灯为好。位置不一定在中央,可根据室内的具体情况来决定。灯具的造型、格调也不宜过于华丽,以典雅隽秀为好,创造出一个供人们阅读工作时所需要的安静、宁谧的环境。

6.办公室台灯的造型如何设计?

台灯的造型应适应工作性质和需要,不宜选用有色玻璃漫射式的或纱罩装饰性的工艺台灯,因为工艺台灯较少考虑照明功能,过多注重装饰效果。这里应选用带反射罩、下部开口的直射型台灯,也就是工作台灯或书写台灯,台灯的光源常用白炽灯和荧光灯。白炽灯显色指数比荧光灯高,而荧光灯发光效率比白炽灯高,它们各有优点,可按各人的需要或对灯具造型式样的爱好来选择,而节能新光源荧光灯,不仅兼有白炽灯与荧光灯的优点,并且外形的设计非常新颖紧凑,节能效果显著,是制作台灯的最佳光源。

如果可能的话,避免坐在日光灯光下,卤素灯和白炽灯对于眼睛更合适,当然,自然光是最好不过的选择。
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番禺办公楼出租:写字楼租赁知识 写字楼租赁常识

2019-5-14 kaopu 靠谱租


番禺办公楼出租:写字楼租赁知识 写字楼租赁常识)
写字楼租赁小贴士

1、客户对租写字楼的核心需求要明确,如预算、到期时间等具体需求要明确;需求一旦改变,及时与物业顾问沟通以免延误时间

2、不要轻信网站或个人口头报出的超低价,会误导您对市场的判断,经办人会很被动

3、在争取条件时,请配合物业顾问提供开发商需要的相关文件,如委托书、意向书等

4、租赁小业主的房子,务必要检查小业主的产权证,是公司产权的需提供营业执照

5、有看中楼盘时,也要有备选方案,且提前请装修公司设计方案,为消防申报做准备,并能帮助您做决策及节约装修时间

6、对选定楼盘的所有收费提前了解清楚,以免签合同后又产生额外的费用
番禺靠谱租,兴业大厦写字楼出租020-39215151
写字楼等级的划分

1、5A甲级写字楼(顶级写字楼)

建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的使用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米

2、甲级写字楼

建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美

3、乙级写字楼

中档物业,建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响),有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物

写字楼内部设施

1、吊顶

吊顶是指写字楼环境的顶部装修,就是指天花板的装修。吊顶在整个写字楼装饰中占有相当重要的地位,对顶面作适当的装饰,能美化室内环境

2、名义层

有地下室的,实际有了一层,但并不算一楼,这就是实际层,而一楼是名义上的“一楼”,叫做名义层。某些开发商为满足一些顾客,主要是生意人的心理习惯,把诸如4、13、14的不吉利楼层省去。在实际中常表现为把13、14层标为12A、12B,或者直接跳过4、13、14层。这样一来,“实际楼层”与“名义楼层”不一致的情况就在所难免

3、吊顶高度

吊顶高度指天花板到地面的距离。如:白金湾大厦3.2米,高宝新时代大厦2.45米

4、得房率

是指可供住户支配的面积与每户建筑面积(包括公用部分面积)之比。得房率是比较重要的一个指标。计算房屋面积时,计算的是建筑面积,所以得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般,得房率在70%左右比较合适,公共部分即宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠

5、架空地板

架空地板是房屋交房标准的一种,目前市场上写字楼的架空地板高度都不一样,在8-30cm之间,如:长城大厦是8cm,东方海港国际大厦是30cm

6、电梯

客梯、货梯、消防梯、扶手梯,一般写字楼都会配备多部客梯和1-2部货梯。如:越洋广场16部客梯,2部货梯,晶采大厦5部客梯,1部货梯。

7、空调

写字楼一般分中央空调和分体空调。中央空调又有单层控制和大楼总体控制之分。目前市场常见:

VRV是指多联机,就是一个室外机,多个室内机。

VAV是变风量空调末端设备,主机是中央空调,通过末端VAV控制风量进而调节温湿度

8、交房标准

指业主交房时的标准,一般为墙面(白墙、乳胶漆墙面)、架空地板、水泥地、地毯、玻璃门,每个大楼标准不同

费用价格

1、空调加时费

是指大楼空调为中央空调,物业费包括中央空调使用费的情况,如客户周六、周日使用,加收费用,一般分每小时每单元、每平方米每小时或每层每小时计算。如高宝金融大厦的空调加时费是RMB440/层/小时,长泰国际金融大厦的空调时费是RMB400/单元/小,震旦国际大楼的空调加时费是RMB0.30/平方米/小时等

2、车位费

分地面和地下车位两种,按每个每月收费。地下一般贵于地面,如:陆家嘴软件园,地上车位费是RMB150/个/月,地下为RMB600/个/月;市中心贵于中外环,如:人民广场的廖创新金融中心,车位费是RMB2300/个/月,在中外环的漕河泾新国际商务中心车位费RMB500/个/月

3、装修期

客户租下办公楼,一般来说业主方会提供给客户一段免费使用时间用于对该办公单元的装修。 装修期从零到数月不等,往往根据所租物业的情况具体确定

4、租赁押金

业主为确保租赁行为的正常履行以及租赁终止时的房屋归还检查验收,在租赁合同中约定了租赁押金。一般上海写字楼的押金标准为2~3个月的月租金

5、付款方式

前上海地区常见的写字楼租赁付款方式有:押三付一、押二付一、押二付二、等。一般甲级写字楼都有固定的标准,最多的是押三付一
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番禺办公楼出租:怎样的设计才能让办公室更高档

2019-5-13 kaopu 靠谱租


番禺办公楼出租:怎样的设计才能让办公室更高档)
怎样的设计才能让办公室更高档

如今作为一个现代的办公室,首要的就是办公室的装修设计已经成为了公司的一个基本形象的宣传手法。对于高档的办公室装修设计来说又是不同于一般的写字楼的小型办公室设计,就从最基本的装修材质与材料的选购也是大有区别,所以要想将办公室装修设计成高档的办公室,那么选择一间好的装修公司和设计出一个高档办公室装修图片就是必不可少的。

那么到底高档的办公室装修是由哪些部分组成的呢?一般来讲,现代的高档办公室由接待区、会议室、总经理办公室、财务室、员工办公区、机房、贮藏室、茶水间、机要室等等来组成的。不同的区域在办公室当中扮演者不同的角色与功能。

其中高档办公室的接待区主要由接待台、企业标志、招牌、客人等待区等部分组成。接待区是一个企业的门脸,其空间设计要反映出一个企业的行业特征和企业管理文化。由于接待区是办公空间中是最重要也是最先引入眼帘的一个空间,所以它是高档办公室装修图片的重点。

再者,就是对于会议室来说,一般每个企业都有一个独立的会议空间。因为会议室都是用来接待客户和企业内部员工培训和会议之用。所以在会议室的设计当中,一般都会摆放电视柜、能反映企业业绩的锦旗、奖杯、荣誉证书、与名人合影照片等等,以展示公司的过往的荣誉业绩以及实力,给客户留下一种深刻的印象。

最后就是总经理办公室,在现代高档办公室设计时也是一个重点。一般由会客或者休息区和办公区两部分组成。在高档办公室装修图片一般都可以看到会客区是由小会议桌、沙发茶几家组成,办公区由书柜、板台、板椅、客人椅组成。空间内要反映总经理的一些个人爱好和品味,同时要能反映出企业文化的特征。在布局总经理办公室的位置时,还要考虑当地的一些风水问题。尽可能地避免出现背对客户的状况,因为背对客户会体现出公司对客户的不尊重。所以在进行设计的时候要尽可能地使整个办公空间的座朝向一致,体现出一种一致的企业文化。

另外上述也有提到在进行高档办公室的装修设计时,装修的材料与一般的办公室装修是区别的。就从办公室的墙面装修当中就可充分地体现出来。装修的时候一般采用墙纸或乳胶漆,墙面采用墙纸会显得比乳胶漆要高档一些。而且墙纸和乳胶漆的颜色要选用较一些比较明快的色调,注意不能选用催眠的色调,这样一来,便可以通过室内的色调让每个员工能保持高度的工作热情。所以在一个好的高档办公室装修图片可以使装修设计在真正实施的时候更加鱼如得水,免去了许多不必要的麻烦,从而让办公室提升了整一个层次。

首先、高档办公室装修中的座位朝向问题:尽可能避免背对客人的状况,因为背对客人会体现出主人对客人的不尊重;尽可能使整个办公空间的座朝向一致;当不能做到时,要保证办公空间中主要领导的座位朝向是一致的,设计文化中要体现齐心协力一同作战的企业文化;

其次、进行办公室装修隐蔽工程时,电气综合布线:一般电气综合布线在天面、墙体里进行;但也有部分高档办公楼会在地面利用线槽和网络砖等形式进行综合布线;

再次、资料室中宜采用大容量的路轨移动文件柜;保证在有限的空间里贮藏更多的文件资料;

之四、会议室和总经理办公室中客人椅的选择:要选择不能摇摇晃晃的座椅。一来保证会议的严肃;二来保证客人对总经理的尊重;

之五、高档办公室的装修配套设计:配套设计包括活动家具、窗帘、画盆景等:活动家具最重要的一点是突出了整个办公空间的等级制;家具规格的大小、活动屏风的高矮、办公位置的设置能体现该位置办公人员在企业的职位大小。在办公空间中,窗帘一般会选用垂直百叶帘,卷帘只有在会议室和总经理办公空间中才出现;垂直布帘原则上不宜用在办公空间中;

最后、办公室装修中的隔断高度的设置:对于高档办公室中干式隔断的高度从经济的角度讲是有分别的:总经理办公室、会议室、机房和财务室的隔断一般要做到结构顶,而其他房间可做到假天花顶往上下100mm即可。对于建筑层高在3.5米以下的办公楼,其间的干式石膏板隔断龙骨可采用50系列的;当建筑层高高于3.5米时,干式石膏板隔断的龙骨采用75系列的;对于现金流量较大的财务室,为了安全起见,石膏板隔断中还要采用镀锌钢板作为衬垫;对于装修后需挂画的位置在装修设计时,还得考虑日后安装画等装饰品预埋在隔断内的小木方等材料。
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地铁上盖写字楼会带来哪些优势?----靠谱租

2019-5-10 kaopu 靠谱租


(地铁上盖写字楼会带来哪些优势?----靠谱租)
地铁作为大都会交通路网中最重要的一部分,“地铁+地产”的成功融合,使地铁建设与地下商业开发紧密联系在一起,达成共赢。地铁大大改善了沿线的交通,推动了沿线地产不断的增值,新城市核心不断出现。



轨道交通与其他交通设施一样,它的生命力在于“网络效应”,线路越多,价值就越大。随着轨道交通网络的价值凸显,地铁物业的价值也是不言而喻的。在发达国家地铁上盖物业往往是同区域其他物业价值的好多倍,地铁上盖是城市发展的未来。

因为租户时常会考虑到员工通勤的便利性,地面交通的拥堵、车牌摇号困难、停车不便等问题,导致轨道交通上盖写字楼项目在市场中越来越受关注。地铁站相对比其他交通配套更具有便利性和实惠性,因此轨道交通上盖物业就成为办公选址的绝佳选择。

随着新办公楼的建成,写字楼市场的竞争越来越剧烈,因此写字楼与地铁网络相融合,已经逐渐成为一种趋势。这些写字楼可以通过轨道交通与火车站、机场相连接,区域和城区之间的跨越,便不再是问题。



除了交通上的便利外,地铁上盖写字楼也流露着一个城市的文化气息。轨道交通早已不再是单纯的交通工具,而是赋予其更重要的文化韵味。甚至可以这样理解,地铁物业的发展与一个城市的发展一脉相承。因为现在轨道交通已经将一个城市串联起来,形成网络。而每个地铁站就是城市文化的落脚点和连接点。

从投资的角度来说,轨道就像一条条“金脉”,将庞大的消费人群有序地输出到各个轨道上盖物业里,这也使得即使定价较高,轨道上盖物业往往都是最早被投资客户抢走的资源。此外,地铁上盖物业一般多为综合体项目,可利用其强大的人流吸引能力集商务、购物、休闲、娱乐于一体,带动周边经济发展,最终发展成为城市商圈,保值升值能力强。
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让靠谱租告诉你们办公楼租赁市场的乱象

2019-5-8 kaopu 靠谱租


(让靠谱租告诉你们办公楼租赁市场的乱象)
商业办公市场
上越来越多机构开始关注办公楼租赁市场,虽然住宅类的租赁市场受关注更多,但办公楼的租赁市场却鲜有人提,行业细项监管较弱,导致乱象层出不穷

乱象1:当一个标准层建筑面积为1000平方米的物业,在包租公的手里就变成了1500-1800平方米,原本的实用率为75%,可以由包租公叠加建筑面积后随意调整,因为租金和物业管理费的收取都是按照每平方米/天或月/元的方式收取,所以等同变相加价,问题是这也没人管,只要一个愿打一个愿挨即可,那政府批的建筑测绘报告没啥意义了。

乱象2:二房东见多不怪,三房东、四房东居然都有,法律上只要得到房东允许,是可以有三、四房东的,但就跟CDO债券一样,越往下家,风险也随之而来,后续房东引发的纠纷到最后还是伤害到了主房东的利益,但感觉教训不够深刻,市场上依然存在不少。即便得到主房东的书面同意,这类再转租都极容易出现纠纷,毕竟违约成本太低。

乱象3:自从有了营改增,居然连物业管理费都有不含税报出来的,脑洞真的无限大。

乱象4:无产权面积照样对外出租,因为政府的合同备案登记已经改为非强制性,而是由企业自主选择是否备案,也间接扫除了无产权面积出租的少许障碍,出租的位置也多样化,如公共区域、避难层、加建面积等。

乱象5:租户租赁物业时,很多物业都指定二次消防和空调,而这类服务商的报价常高于市场价格,保守的两倍,夸张的五倍也见过,严格来说,是不允许指定的,但实际操作过程中租户根本无法绕过这个坎,有的合同甚至直接写入“指定”两字。

办公楼租赁市场涉及太多需协商的内容,导致租赁行为无法约束和无规则可言,这也恰恰是许多人“淘金”的点,估计还有更多乱象未提及,请留言分享下,让大伙都见识见识。
(让靠谱租告诉你们办公楼租赁市场的乱象)
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