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用《周易》分析房价走向:房地产市场2019年将进入休养生息阶段----靠谱租

2019-5-9 kaopu 靠谱租



(用《周易》分析房价走向:房地产市场2019年将进入休养生息阶段----靠谱租)
     别急,我们冷静下来,用《周易》这个时空模型来分析一下。毕竟,再混乱的市场,也要受固有的经济规律制约。而经济规律,就是时空规律中的一小条“波动”而已。

首先我们明确几个点。

第一,目前的房地产市场并没有明显萎缩。虽然各房产大佬在中期业绩会上纷纷嚷嚷着“放慢速度”,今年(2018年)各大地产商的房地产投资并不少,去库存做的都不错,未来必然有补库需求。土地供应已经持续两年下滑,如果政府继续缩小供地,2019年房地产市场真有可能会出现问题。

第二,目前一线城市库存平均已经只有6个月左右,如果一线城市不再建房,半年之后市场上将没有新房库存。供不应求,房价会降很多?可能吗?这个行业唯一的风险就是地价的高低,只要地没买贵,地产公司就一定赚钱。

第三,政府的调控政策不大可能放松。政策不松动,房价只会被压制而不会上涨。普遍认为,今明两年房地产市场的销售额可能会出现整体性的下降。这就是说,无论是一二线城市,还是三四线城市,房价开始有所下跌,是正常且可以推断的现象。

第四,放眼未来,现阶段房地产市场的总需求并没有大幅度下降。毕竟,我国的城市化过程还在进行当中,很多地方的“棚改”工作也没有完成,不管政策怎么变,刚需乃至人均面积都会越来越大。至于到哪一年开始市场总需求会开始下降,现在不好说,但肯定不是明年。

第五,有些言论和行动,比如阿里的马云先生说“未来房子大葱价“,万科的郁亮先生说“房地产行业属性要回归”,李嘉诚先生、王健林先生等大佬不断抛售手中的物业,一些有志于未来主做租赁的地产大佬正在呼唤实施地产税……其实都带着自家公司发展策略的烙印。相对于他们自己企业的发展目标,他们的言论是很有道理的。至于是否符合整个中国房地产行业,在此不做评论。

第六,有些经济学家、企业家说“政策抑制炒房,赶紧抛掉投资性房产”、“有钱人都有几套房子,未来没钱人也买不起你多余的房子”……请参见上面第四条。就像白岩松先生说的,“只要有可能当然要买房,为什么要租呢?”这是国人普遍的心态。现在没钱的人,未来可不一定没钱。为人莫欺少年穷呵!

第七,消费者的心态是买涨不买跌,房价下调的同时销量减少,不一定是市场的萎缩。相对于通货膨胀率,房价下降就是人为手段控制出来的,消费者的持币观望也是后果之一。调控手段到底挤压掉了多少泡沫?我相信,这是专家也没法计算精准的。

第八,都在吵吵房子买不起,就开启租赁时代。放眼全球,早期的发达国家都给我们打了样……但是中国是中国,和资本主义国家不同,国人的钱财都是传承的,虽然90后、00后都是“赚一个花俩”的习性,但是他们能够“继承”的财富,不可估量。未来,国人真的买不起房吗?你确定?

第九,从资产保值增值的角度看,国内的资金去向就那么几类,存款、股市、信托……如果观察M2的增速[M2即广义货币=流通于银行体系之外的现金+企业活期存款+准货币(定期存款+居民储蓄存款+其他存款)],好吧,我们用大白话说,想躲避货币贬值,房产投资当下还是国人最好的选择。

综合上面各点,我们可以明白,房地产市场在调控手段下,价格会有所波动,但长期看来,不会暴跌。毕竟房产不是你想买就能买,也不是你想卖就能卖。调控造成不了持有房产的风险,投机炒房的心态和行为才会造成风险。

道理是这个道理,那么2018年下半年到2019年年末,房地产市场到底会进入怎样的状态呢?

我们用周易来推演一下。经过观察(不要相信“观察”两个字……为了避讳封建迷信的嫌疑,我们不说利用周易行“筮”所得,只说观察的结果),我们得到了“小吉之中带一点凶兆”的颐卦。

颐卦是讲休养生息的,颐就是养。这个养,虽然涵义很宽泛,但无外乎就是“养人”和“自养”。

颐卦,下震上艮,卦辞是“贞吉。观颐,自求口实”。就是占卜得到了吉兆后,研究颐养之道,发现颐养在于自食其力。

(来源:头条新闻)
(用《周易》分析房价走向:房地产市场2019年将进入休养生息阶段----靠谱租)
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标签: 靠谱租 房地产市场 房价走向

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靠谱租提醒:房地产市场长效机制呼之欲出 短期调控力度不放松

2019-5-6 kaopu 靠谱租

长期以来,中国房地产市场调控仅具备短期效应,限售、限价、限购、限贷政策均属于短期调控政策,唯有建立长效发展机制,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,才能推进房地产健康发展。
(靠谱租提醒:房地产市场长效机制呼之欲出 短期调控力度不放松)

长期以来,中国房地产市场调控仅具备短期效应,限售、限价、限购、限贷政策均属于短期调控政策,唯有建立长效发展机制,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,才能推进房地产健康发展。实际上,房地产长效机制已在路上,包括住房登记信息、土地登记信息全国联网,建立完善的市场化住房租赁制度以及正在立法中的房地产税制度,预计今年后续将有更多制度性政策发布

我国在过去20年房地产调控中,从来没有一次调控政策密集发布程度接近2017年。在“房住不炒”和严控房价的决心下,调控在短期内取得了明显效果。但历史上每一轮调控的经验显示,要保障房地产市场的长期稳定运行,必须尽快建立调控长效机制。住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示,“下一步将加快住房制度改革和房地产长效机制建设,保持房地产市场的平稳健康发展”。无疑,2018年将成为房地产长效机制取得突破的关键一年。

短期调控力度不放松

2017年,我国各地房地产调控政策密集程度前所未有。中原地产研究中心统计数据显示,截至12月13日,年内全国各地接近110个城市与部门(县级以上)发布房地产调控政策,而且多达250次以上。其中,广州、深圳等城市多次发布政策,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

“‘房住不炒’不仅仅是房地产调控政策的主基调,也将是长效机制的主基调,这四个字将指导未来五年甚至更长时期内中国房地产政策的基本走向。”业内研究人员分析认为,短期内调控政策不会放松,甚至趋于强化,尤其对于新热点和次热点城市。

“就目前来看,调控政策下的房地产市场呈现平稳健康发展走势,这种政策基调在2018年不太可能出现明显变化,只紧不松的格局不会发生较大调整,潜在新热点城市的调控将趋严,调控的高压仍将存在。”业内研究人员补充说。

链家研究院分析认为,2018年房地产调控政策会维持中性趋紧态势。主要表现在:一、二线城市的行政性限制政策仍将持续,限售政策可能会推广至三、四线城市,从而防止市场过热;货币政策保持中性,宽松环境不再。

在调控力度不断加强的同时,将分清中央和地方事权,实行差别化调控。“调控政策将避免一刀切,开启打地鼠模式。”分析师表示,从城市看,房价上涨居前的城市将会继续调控。2017年,各城市调控实行了手术刀式的分类调控,在历史上第一次实现了市场的精准调控。2018年,房地产调控各地依然会采取不同力度。

王表示,要坚持调控目标不动摇、力度不放松,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。提高中小城市、县城和中心镇的教育、医疗等基本公共服务水平,引导人口和住房需求合理分布。始终保持高压严查态势,严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。

完善促进“长效机制”

如何落实“房住不炒”?“那就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,逐步建立房地产调控的长效机制。”易居研究院综研中心总经理崔认为,当前的四限政策(限售、限价、限购、限贷)均属于短期调控,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产业健康发展才是长效机制。

长期以来,中国房地产市场调控仅具备短期效应,唯有改革才会让房地产健康发展,建立长效发展机制是关键。全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,房地产的问题不仅仅局限于房地产领域,主要还是房地产以外的问题,所以要制定长效机制,尤其是土地制度、财税制度、金融制度等。

值得注意的是,2017年中央经济工作会议指出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。2018年中央经济工作会议则提出,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

分析师表示,从“研究建立”转变为“完善促进”,表明房地产长效机制已经由理论层面进入到了实践层面。结合2017年全年各地房地产政策的一系列举措,从今年年初提出的差异化供地政策,到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进,再到党的十九大重申“房住不炒”和“租购并举”,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出。

财经马评论员同样认为,过去两年“去库存”的提法已经悄然退出,政策侧重点已经转向房地产制度改革和长效政策。

实际上,房地产长效机制已在路上,包括住房登记信息、土地登记信息全国联网,建立完善的市场化住房租赁制度,建立分类调控的土地供应机制,以及正在立法中的房地产税制度,预计2018年后续将有更多制度性政策发布。
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“租购并举”成核心

“稳定预期,建立长效机制,重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯有此,才能将各项长效机制制度化,不至于落入调控的范畴,不因楼市波动而随意调整。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉如是说。

何谓新的住房制度改革?王解释说,就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业建设,充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。

在住房制度改革中,目前力度最大的就是住房租赁市场的发展。万科高级副潭总裁说,租购并举,“租”放在前面、“购”放在后面,说明未来大的趋势就是以租赁的方式来供应住房,租赁应该是住房供应最主要的方式。

事实上,2017年租赁市场已经成为各路资本争夺的焦点。万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商,纷纷选择以自建团队或合作方式进入长租公寓领域,积极布局,各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

“整个行业应深深认识到中国发展租赁市场绝不是短期策略,而是长期战略。”崔表示,未来从比重上看,租赁住房的地位和作用会超过保障住房。因为从发达国家和地区经验可以看到,一个健康的房地产市场一定少不了租赁市场的完善,未来租房将成为一种趋势。

分析师认为,从租赁市场发展角度看,专业化、机构化住房租赁企业发展受到鼓励和支持。预计后续将有更多的政策变化,体现在对企业端做租赁的支持。但从目前的租售比看,房企发展租赁依然基本都是口号,如何落地,能不能落地,依然是需要政策更加倾斜。

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