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史上最全的房地产基础知识(2018拓展版)_____靠谱租

2019-5-11 kaopu 靠谱租


(史上最全的房地产基础知识(2018拓展版)_____靠谱租
今天小编和大家一起探讨一下房地产的基础概念,熟悉房地产的分类,能够辨别房屋的基本类型。

房地产:房地产是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产是房屋和土地作为一种财产的总和。属于不动产,具体包括土地开发、房屋建设维修、管理、土地使用权的有偿转让,划拨,房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。
一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、   单纯的土地;
2、   单纯的建筑物;
3、   土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、   一级市场(土地市场);
2、   二级市场(房地产增量房市场);
3、   三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、   土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、   土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、   土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、   土地使用权出让:
l        指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
l        土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式;
l        国有土地使用权出让年限:
Ø        商业、旅游、娱乐用地40年;
Ø        工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;
Ø        住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、   土地使用权划拨:
l        指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
l        以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
l        下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨:
Ø        国家机关用地和军事用地;
Ø        城市基础设施用地和公益事业用地;
Ø        国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
Ø        法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、   建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、   狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、   合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
l        适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
l        经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
l        美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、   物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
l        各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;
l        附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、            房屋建筑常识
1、   容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅<1.0;
2、   建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以是建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、   绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、   绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、   层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、   净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、   进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、   开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、   建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、
电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、
自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实
用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:
指平面布置相同的住宅楼层;
28、中间层:
底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、    四气:暖气、煤气、热水器、空调;
2、    全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、    毛    坯:水泥地、白墙;
2、    简 装 修:地砖、白墙;
3、    中 装 修:大地砖、老式木地板;
4、    精 装 修:木地板、包门、包窗;
5、    豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、    一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-80平米;
2、    二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:80-120平米;
3、    三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:120-160平米;
4、    越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;
5、    错层:房屋内地面错落的房型;
(四)  楼层及朝向:
1、    楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;
l        优劣:
l        楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;
l        高层楼中层次较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、    朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)
l        多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;
l        高层板楼与多层楼的朝向相似;
l        高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:
(一)  不可移动性;
(二)  独一无二性;
(三)  寿命长久性;
(四)  数量有限性;
(五) 用途多样性;
(六)  相互影响性;
(七)  受政策\市场影响大;
(八)  标的高;
(九) 变现慢;
(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一)  按住宅层数划分:
1、    低层:层数为1-3层;
2、    多层:层数为4-6层;
3、    中高层:层数为7-9层;
4、    高层:10层以上;
(二)  按使用性质划分:
1、    生产性建筑;厂房、车间等;
2、    非生产性建筑;
l        居住建筑:如住宅等;
l        公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三)  按结构类型划分:
1、   砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低,一般用于多层建筑中;
2、    框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架,可用于多层和高层建筑;
3、   钢筋混凝土板墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作,多用于多层和高层建筑
4、   空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等;
(四)  按建筑材料划分:
1、    砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、    钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、    预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五)  按楼型外观划分:
1、    板楼:
l        是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
l        板楼基本形式:
Ø        多  层:6层以下;
Ø        小高层:7-12层以内;
Ø        高  层:13-18层;
Ø        超高层:18层以上甚至更高;
2、    塔楼:
l        主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
l        塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
3、    板、塔优劣势比较:

补充:筒子楼:卫生间、厨房都集体公用;
     写字楼:办公使用;
(六)  按房屋户型划分:
1、   一居室;一卧室;
2、   二居室;二卧室;
3、   三居室;三卧室;
4、   多居室;多卧室;
5、    错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、    跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。
7、    复 式:复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、   商品房::指各房地产开发公司投资兴建的,以赢利为目的,按市场规律经营的房子;
分类:
(1)     普通住宅:
l        容积率1.0(含1.0)以上;
l        建筑面积在140平方米以下;
l        成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2)     非普通住宅:
l        甲宅; 24小时电梯、保安,物业费较高;
l        公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水;
l        别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3)     商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房销售许可证》;
2、   已购公房:
l        普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
l        央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、   经济适用房:
l        定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
l        只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、   使用权房:使用权公房:指国家或国有企业、事业单位投资兴建的住宅,以政府规定的租金出租给居民的公有住房.俗称小产权,业主只拥有房屋的部分产权,可以永久使用,可以继承.既承租房,只能居住,不能自行转让、出租或赠予,最显著的特征是要交房租;
5、   私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买、建造的住宅;在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。

房地产基础——名词解释,做经纪人这些你都要懂


房地产:房地产是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产是房屋和土地作为一种财产的总和。属于不动产,具体包括土地开发、房屋建设维修、管理、土地使用权的有偿转让,划拨,房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产市场:主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场,二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划。采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将地土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用凳珠要求将的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场,它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

三通一平:是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

七通一平:是指上、下水通,排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

生地:未开发的农地、荒地。

熟地:具有开发建设条件、立即可以开始建筑的土地。

毛地:城市中需拆迁而未拆迁的土地。

商品房:商品房是指具有经营资格的房地产开发企业(包括外商投资企业)开发经营的住宅。它同时拥有该房屋的所有权和该房屋所占用的使用权,二者合一、不得分割,房屋所有权依赖于土地使用权,土地使用权的性质用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。

标准商品房:指发展商依据拍卖、招标、协议等有偿方式取得政府土地并交足地价在其上面兴建的商品房屋。购买后产权归购买者,可自由转让、抵押、继承、馈赠等。

福利商品房:体现政府福利性质,主要作为政府机关及下属企业单位工作人员的福利用房,由住宅局统一分配。离开政府的个人按规定需交回。

五证:1、建筑工程施工许可证: 2建筑用地规划许可证:是建设单位在向土地管理部门申请征用,划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。3国有土地使用证:是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。4建筑工程规划许可证:是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。5房地产预售许可证。

外销许可证:凡对境外预售的房至办理此证方可出售。

国土局:代表国家行使土地所有者的权利,以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

公证处:是国家的证明机关,是提供法律公证的机构。

国土局产权登记处:是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

开发商:开发商是由国家工商、国土部门批准的有房地产开发权的单位。

监理公司:是由建设部门和工商部门批准有对房屋有监理权的单位。它是事业单位。监理单位每天都会派工程师驻守现场。

质检单位:是由国家工商、技术、建设等部门批准的对房屋有质检权的单位。

设计单位:是根据发展商的要求对房屋进行规划、设计和出图的单位。

施工单位:是由国家工商部门和建设主管部门批准的施工企业;有一级、二级、三级、有非级别。全部工程都要招标,中标的企业才有施工权利。

房地产抵押合同:是明确房地产抵押款中双方当事人权利和义务关系,由很行、业主和发展商三方签定。

银行按揭:是指购房者买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在争行,购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

预售楼花:即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地,按政府批准建筑施工图纸施工,且投入开发的资金已达到投资总额的25%(用地价款除外),便可向上海市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记,经批准后方可预售。

样板房与示范单位:是指与实际房屋的结构相同,但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别,目的是为提供给客户做装修参考。

物业管理:是房地产管理市场化的一种综合性经营方式,分为维护性管理和经营性管理两类。维掮性物业管理的职能,主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外,还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

房地产评估:就是房地产估价师根据房地产的有关住处、数据,选择合适的估价方法,按照一定的估价程序,最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有:市场比较法;收益还原法;剩余法;成本法。

生态住宅:结合当地的自然生态环境,合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系,使建筑与环境之间成为一个有机的结合体。这当中要涉及到生态学、建筑技术科学的基本原理、现代科学技术手段等。

绿色住宅:其内涵是全方位、立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑,具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点,体现在无废无污、高效和谐、开放式闭合性的良性循环。

复式房:上、下两层二合为一,与标准房的结构方面有区别。

公寓:公寓是相对于独院独户的别墅而言的,大多数是高层大楼,标准较高,每单位内有若干套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等,还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的客商及其家眷中短期租用。

酒店式公寓:酒店式公寓是采用星级酒店的一些服务和管理模式作为管理标准的一种公寓,酒店式公寓既可用于居住又可用于办公。

商务公寓;商务公寓是相对于居住型公寓而言的,指公寓的功能主要用于商务往来需要和办公需要,可提供会议、展览、通讯等服务,与写字楼的区别在于商务公寓可提供单独居住的卧室、卫生间乃至厨房、阳台等。

复式住宅:复式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不用公共楼梯而采用户内小楼梯联接。复式住宅的优点是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。

住宅的层高、净高:住宅的高度计量除了用“米”,还可用“层”来计算,每一层的高度在设计上有一定要求,称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差,叫做净高。目前一般住宅层高都在.8米以上,净高为65米左右。

房地产转让:是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为.

房地产抵押贷款:是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为保证的贷款。房地产抵押又可分为实物抵押和房地产权证抵押两种。实物抵押,则意味着房地产所有权证(产权证)和使用权一起抵押给银行,在抵押期间,房地产实物被银行保管,一般不能使用。房地产权证抵押,只是将产权证作抵押,在抵押期间房地产依然可以使用、出租等。

个人住房公积金贷款:是政策性的住房公积金所发放的委托贷款,指缴存住房公积金的职工,在本市城镇购买,建造、翻建、大修自住住房时,以其所拥有的产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
物业管理:是指物业管理企业接受业主委托,依照合同约定,对物业管理区域内的房屋共有部位,共有设备以及相应配套的共用设施的维修,养护,管理,并提供相关服务的活动。物业管理企业是依法接受业主委托产生的。

CBD——即英文CentralBussiness District 的简称,中文译为商务中心区。有以下特点:位于城市黄金地带、城市的功能核心、交通便利、昼夜人口变化。自然,也成为众多房地产商的炒做热点。CBD在某种程度上是工业时代的产物,有效地缩短了交易的时间,节约了交易成本。随着信息时代的逐步到来,特别是网络的出现,从时空上无形地缩短了公司的距离,而不必再将距离有型化。

CBD也许意味着糟糕的环境、高昂的成本、拥挤的交通,其在经济生活的地位会逐步逐步的降低,现在的CBD也许更多的是门面的意义。

CLD——(CentralLiving District)叫中央生活区,给CBD提供居住功能的区域。石厦、新洲、香蜜湖片区,借紧邻上海中心区的地理,又有不少住宅,不少人称之为上海的“CLD”。只是上海的中心区还真和有些不一样,里面综合了政务、公共活动、办公、购物、居住等多种功能,完全可以满足多种需要,但正因其杂,就不可能成为真正的CBD,皮之不在,毛将附焉,CLD又在哪里?

CLD——这可不是香港刑警,这叫中央科技区(Central Living District),北京的中关村就比较典型。上海规划了好几个高新技术开发区,但进驻企业有研发型,也有生产型,带有一定生产基地的性质。上海CID的的建设要加强与香港的沟通和分工,引进国外科技资讯力量,才可能集中优势,与京、泸一较长短。

Townhouse——现在满世界都有Townhouse,对此的描绘是五花八门,对他的包装也是各尽其能。Town指城镇,house指房子,有点象小镇的房子,肯定是层数比较底,密度比较低,介于独栋别墅和多层住宅之间,底层有小花圈,顶层有平台,大多在郊区。这玩意到底好不好,就分国家地区了。在香港,绝对是富豪的享受;在国内,目前也是介于富豪和中介阶级间的一批人享用;在国外,有钱人住的别墅和市中心,没钱人住城市贫民区,广大的中产阶级就多选择Townhouse。看来,随着人口密度的降低,Townhouse这身份也在下行。

Condominiums——不懂了,这名词还真新鲜,据称其是一个集合的市区,大家有一个共有公享的公共部分,估计也就是宿舍的公共走廊加平台。其强调分享与参与是其生活方式和社区文化,这绝对不是简单的公共空间就可以完成的,更重要在于人们生活、工作习惯和文化修养的相近性,在于社区的组织和生命力。如果只是简单的集体宿舍或公寓的升级版,徒有一定的公共活动空间也无用,又令人想到上班高峰时等待电梯的焦急,安全管理的隐患,关于隐私的尴尬;当然,还是实用率是不是那么低。

SPA——在上海的地产界和美容界将兴起SPA的热潮。SPA一字源于拉丁文SolusPor Aqua,Solus代表健康,Por意即经由,Aqua代表水,全句的意思即是经由水来产生健康。全身滑入漂满花瓣的木质浴缸,薰人的香气侵入每一寸肌肤,若有若无的纤骨玉揉碎每一分疲惫,树影婆娑,暗香浮动,真不知是风动、水动,还有心在动。SPA,是不能忘却的,一位去过巴厘岛的人如是说。

SOHO——全拼为SmallOffice Home Office,意即家里的小办公室,这个办公室可以为公司的工作前台,接待客户和对外工作;或者二者兼有。如果作为公司的工作前台,就是我们通常说的商住楼,这在上海已不是什么新鲜玩意。

SOLO——英文单词SOLO,含义为独奏、单独、单独飞行,可想而知,这是一种比小户型还要小的小小户型,面积在20-40㎡之间,价格在15-35万之间,房间功能简化集中,全装修,现代厨卫器具,全天候后勤服务。这种住者完全针对一群刚起步的年轻新锐,崇高个性,追求享受,讲究独立,前途美好。

基底面积:指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

建筑面积:指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和

居住面积:居住面积是指单元内供人们起居、休息等的活动空间,如卧室、客厅、餐厅、阳台、书房、吧厅等。

框架结构住宅:框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

砖混结构住宅:砖混结构住宅中的“砖”,是指一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖、空心砖等;“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住宅,由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

公用建筑面积有两部分组成:1 各套房屋与公用建筑之间的分隔墙及外墙应分摊的一半;2 是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或过道等功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑面积。整幢房屋的建筑面积扣除该幢房屋内各套房屋的套内建筑面积,再扣除销售或出租的作为独立使用的空间,如地下室、车库及人防工程等建筑面积,就是这一幢房屋的公用建筑面积

建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积=卧室,起居室(厅),厨房,卫生间,餐厅,过厅,过道前室,贮藏室,壁柜等的使用面积的总和

住宅辅助面积:辅助面积是指用于为生活及生理服务的单元内空间,如厨房、洗手间、贮藏室、阁楼等。

公共面积:指建筑物主体内、户门以外可使用的面积,包括层高超过2.2的单车库、设备层或技术层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。公共面积分为:应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。

总建筑面积:含地下室、夹层等

红线图:又叫“宗地图”,是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给地土使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房。

容积率:计容积率的建筑面积/占地面积

覆盖率:建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率,又称建筑密度

绿化率: 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比,又称绿地覆盖率,可理解为居住区用地上栽植的全部乔、灌木的垂直投影面积及花卉、草皮等地被植物覆盖的面积,以占居住区总面积的百分比。

层高:本层楼地面至上层楼地面

净高:本层楼地面至本层楼天花板

住宅分类:平面、跃式、复式、别墅
(史上最全的房地产基础知识(2018拓展版)_____靠谱租

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2019房地产基础知识----靠谱租

2019-5-10 kaopu 靠谱租


(2019房地产基础知识----靠谱租
1、 房产

是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、 地产

是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3、 房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。

4、 房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、 房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、 土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、 土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中,城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,由法律规定属于集体所有,森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有。因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

土地的使用年限是如何确定的?

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。

8、 房子的居住时间是多少,土地使用年限届满后,该怎么办?

房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制,担对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属于集体所有的外,均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年,自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地。

9、 土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、 土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、 土地使用权转让

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、 土地使用权划拨

是指政府无偿将土地拨发给使用者使用,一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权,其出让须经政府及土地管理部门同意,交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

13、 生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

14、 熟地

指三通一平或七通一平,具备使用条件的土地。

15、 宗地

是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。

16、 证书附图

即房地产后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

17、 楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业(即在建物业),另一说法即指未正式交付之前的商品房。

18、 期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

19、 现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品详尽买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

20、 毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

21、 成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

(1) 内墙面为普通仿瓷涂料

(2) 客厅楼地板为普通瓷砖

(3) 普通铝合金窗

(4) 普通胶合板门

22、 商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

23、 存量房

即二手房的书面称呼,是相对首次成交的商品房而言。

24、 二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房,办完产权证后,再次上市买卖,这些都称为二手房。

25、 经济适用房

根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件,经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准,结合市场需求确定。

26、 安居房分为哪几种?

安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

27、 个人住房基金

有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金,其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到(主要指公积金);另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿,取款自由的管理办法。

28、 房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。

29、 房屋的使用权

是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约,非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

30、 房屋的处分权

是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。

31、 住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋,购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。


32、 建筑物

是指人工建造而成的房屋和构筑物,如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

33、 构筑物

是指建筑物中除房屋以外的东西,人们一般直接在内进行生产和生活活动,如烟囱、水井、道路、桥梁等。

34、 商品房的结构

售房的楼书常见用语,房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

35、 砖混结构

主要是砖墙承重,部分是钢筋混凝土承重的结构。

36、 砖木结构

主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。

37、 钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

38、 住宅的开间

就是住宅的宽度。

39、 住宅的进深

就是指住宅的实际长度。

40、 住宅的层高

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。

41、 住宅的净高

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

42、 居住小区总用地

是包括住宅总用地,公共建筑设施总用地,道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

43、 住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

44、 公建总用地

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

45、 房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

46、 庭院、绿化面积

指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池,以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

47、 总建筑面积(平方米)

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

48、 住宅的建筑面积

亦称建筑展开面积,它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项,即使用面积、辅助面积和结构面积。

49、 公用面积

是指住宅楼内为住户方便出入,正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和,并按栋或单元户数按比率分摊。

50、 套内建筑面积

房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

51、 公用建筑面积的分摊原则是什么?

如有面积分割的文件或协议,应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议,按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

52、 套内使用面积

指套内住户独自使用的面积,一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

53、 建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

54、 建筑密度

即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

55、 平均每平方米造价(元)

平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。

56、 绿地率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

57、 绿化率

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

58、 销售率

指售出的户数占可销的总户数的比例。

59、 得房率

指套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率。

60、 商品房预售

俗称“卖楼花”,即在房地产尚未建成以前,房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后,将期房出售给受买人。

61、 商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

62、 规划形态

是指这一项目的具体建筑构成,譬如一个项目一共由几栋楼宇组成,每栋楼宇的使用性质是什么,单栋楼宇的地上有几层,地下有几层,每一层的具体用途是什么。

63、单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

64、居住单元

是指一个单元里有几户。俗称:一梯两户、一梯四户等。

65、户型

是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称:一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。

66、面积配比

指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

67、格局配比

是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

68、阁楼

是指位于房屋坡屋顶下部的房间。


69、普通住宅

是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅,高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

70、纯办公楼

是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

71、商场

是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

72、综合楼

是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

73、商住住宅

是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸,它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

74、别墅

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅,二户连体的别墅为双拼别墅,单楼独栋的则为独栋别墅。

75、联排别墅

正确的说法应该为城区住宅,是从欧洲传来的,其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊,高绿化率,住宅功能齐全的景观型联排别墅。

76、跃层式商品房

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好,布局紧凑,功能分明,只是户内楼梯占去一定使用面积,上下两层只有一个出口,发生火灾时,人员不易疏散。

77、复式商品房

是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋,是在层高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用,上层供休息、储藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

78、错层式住宅

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

79、SHOPPING MALL

直译为“步行街购物广场”,是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式,它具有四大特征:开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气;开放性的对外交通设计,广纳周边人气,相对闭合的内部通道回路,充分利用有效人流,购物与休闲良性互动,形成惊人的商业效应。

80、商品房的起价

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

81、商品房的均价

是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和,即得出每平方米的价格。

82、定金

只是预付款的一部分,起不到担保债权的作用,在开发商违约不签订合同的情况下,无法得到双倍的返还。

83、订金

只是预付款的一部分,起不到担保债权的作用,在开发商违约不签订合同的情况下,无法得到双倍的返还。

84、共有房产

共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

85、《商品房预售许可证》

《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书,用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

86、契税

契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。(交易手续费经济适用房减半)

87、公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳,比例为购房款的2%。

88、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税,具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

89、购买房地产的条件

成年人提供身份证明:未成年人提供户口簿及监护人证明书。

90、申办产权需具备哪些资料?

审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

91、办理产权需交纳哪些费用?

产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。

92、房地产权初始登记

指对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

93、房地产登记

即房地产产权登记,它是国家为健全法制,加强城镇房地产管理,依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后,由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段,只有通过产权登记,才能对各类房地产权属实施有效的管理。

94、房地产登记的种类有哪些?

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

95、什么情形属于房地产变更登记?

下列情形属于房地产变更登记:

(1) 地产使用用途改变;

(2) 权利人姓名或名称发生变化的;

(3) 房地产座落名称或房地产名称发生变化的;

(4) 建筑物、附着物倒塌、拆除。

96、申请房地产登记,可否委托他人代理?

申请房地产登记,申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的,应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。

97、房地产转让

是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

98、以房地产抵押向银行贷款,是否一定要办理登记?

以房地产作为抵押物向银行贷款,一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定,抵押合同自登记之日起生效,所以,只有办理了抵押登记,抵押合同才有法律效力。

99、借款人如何偿还银行贷款?

贷款期限在1年内(含1年)的,实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款,即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

100、贷款期如遇利息调整,如何处理?

根据人民银行的规定,贷款期间如遇国家调整利率,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,不分段计算;对一年期以上贷款,于下一年1月1日开始,按相应期限档次利率执行新利率。

101、贷款人提前偿还贷款时,本息如何计算?

借款人在提前归还贷款时,应提前10个工作日向贷款人提出书面申请,经贷款审核同意,贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息,提前清偿的部分在以后期限不再计息,此前已计收贷款利息不作调整。

102、房屋租赁

是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

103、银行按揭

银行按揭的正确名称是购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给发展商,以后购房者按月向银行分期支付本息。

104、个人住房按揭需提交哪些资料?

购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件);购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明(若干个体户则提供营业执照及税票);购房人已首付购房款收据原件及复印件;已与开发公司签订的购房合同;在开户行开户的活期存折;贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

105、办理按揭贷款应交哪些费用?

保险费、公证费、抵押登记费。

106、等额本金还款法

等额本金还款法是一种计算非常简便,实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

107、住房公积金

是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金,具有社会保障性质,是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。

108、公积金贷款

公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款,是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买(含建造、大修)自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

109、申请住房公积金贷款的条件

凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上,并且目前仍在缴存公积金,才有资格申请。

110、办理公积金贷款应提供哪些资料?

身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份,首付款票据。

111、商品房验收合格

指的是单体(即单幢楼盘)验收合格。

112、商品房综合验收合格

指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

113、在什么情况下,房地产开发项目可以交付使用?

房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

114、在房屋交付时,发展商应提交哪些文件?

房屋交付时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

115、物业的竣工验收

是指从物业形态上说,建筑商完成了一项最终产品,开发商也完成了物业开发任务,这时他们之间所发生的一个法定手续。

116、何为“预售面积”和“竣工面积”?

预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积,它只供房地产预售时使用;竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

117、物业管理

泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

118、入伙

指业主领取钥匙,验收房屋,接房入住。

119、LOGO

即楼盘标识,楼盘独有的标志,多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。

120、商品房预售须符合哪些条件?

(1) 交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2) 有建设工程规划许可证;

(3) 按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

121、哪些情况下,预售房购买者可以要求取消预售房合同?

(1) 房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋;

(2) 建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符;

(3) 建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

122、预售房转让

是购房者将购买的预售房转让给他方的行为。

123、业主

是物业的所有人或物业的使用人。

124、地基和基础

建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。

125、建筑高度

指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

126、建筑间距

指建筑平面外墙与前一栋楼之间的距离。

127、停车场

指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算,自行车按每车位1.2平方米计算。

128、房地产市场调研

是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。

129、单个楼盘的市场调查通常包括哪几项?

(1) 产品分析

(2) 价格组合

(3) 广告策略

(4) 销售执行

130、商品房销售面积

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

131、分摊公用建筑面积的计算方法

分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

公用建筑面积=整幢建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积

132、“五证”包括什么?

商品房“五证”包括:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

133、“二书”

是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督,要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。
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