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大型房企排队进入写字楼市场,更多的开发商,正走在路上

2019-4-1 kaopu 靠谱租


       据彭博社报道,黑石集团正在就收购位于上海市浦东新区的长泰广场(总建筑面积32万平米,是分为高层办公区和多层商业区两部分的超级商业综合体)进行谈判,交易价格或超过15亿美元(约合人民币100.81亿元)。
     去年以来,写字楼各种退租(比如中金北京建国门外大街证券营业部从原来的一层搬到三层)、空置率上升、租金下调的消息铺天盖地。可是,外资却在加大收购,难道是他们人傻钱多吗?显然不是!高端写字楼,依然有强烈需求。
       以前,开发商为了自身办公或塑造品牌的需求,建有不少高逼格的写字楼。过去几年,或地块配套要求,或为了规避限购限价等,更多的开发商开始在这一块发力。有些做得不错,有些还在探索。值得后来者参考借鉴。
    
     经济特别是第三产业的发展
     还将带动写字楼需求的增长

      一次退租10层;租金大幅下调;中心区的写字楼空置率飙升;物业主动下调租金挽留我们公司……
      去年底,悲观的经济预期下,写字楼市场也频频曝出各种劲爆的新闻,然而,这并非事实的全部。
      写字楼市场是反映产业与经济发展的晴雨表,这没错。如果和自己比,过去几年我国经济增速确实有所回落,这也是事实。但,放眼全球,中国的经济增速依然鹤立鸡群。这是外资不断抢筹中国包括写字楼在内的大宗物业的重要原因。

      ▲来源:各地统计局、世界银行
      另外,第三产业的占比越高,商务办公楼的需求越大。目前,典型发达国家第三产业就业人数的占比普遍都在70%左右,高的80%多。具体到发达国家的城市,目前在伦敦、纽约的产业结构中,第三产业产值的占比超过90%。像美国,五六十年前也是以住宅为主,之后慢慢以与产业衔接更紧密的商办为主。相比之下,中国四大传统一线城市仍然还有较大的上升空间。
      截至2018年底,我国第三产业对GDP的贡献值为52.16%,继续提升的空间更是十分巨大。

      ▲来源:国家统计局、明源地产研究院
      去年诸如中金这样的金融机构租户“退租”(其实更准确地说,应该是换租),是因为去杠杆,业务没以前好做,故而转向租金更为实惠的写字楼或楼层。
      市场的需求依然存在。
      投资方面,第一太平戴维斯报告显示,2018年四季度北京共录得7宗大宗物业成交,成交金额合计人民币294.22亿元,为近十年来单季度的最高值。无论是外资还是内资机构都对北京的存量市场表现出极为浓厚的兴趣。
     去年底,京东27亿元收购北京翠宫饭店100%股权,并计划将其改造成写字楼自用,因为“有个办公楼方便招人”。
     类似京东这样的企业不在少数,比如2月15日,媒体就曝出今日头条母公司字节跳动90亿元收购北京大钟寺中坤广场的消息……一个企业越是发展壮大,对高品质写字楼的需求越高。
     租赁方面,戴德梁行的报告显示,2017年10月到2018年9月的12个月期间,北上广深等8个重要城市的需求依然强劲,其甲级写字楼吸纳量同比显著上升。

      ▲来源:戴德梁行
      除以上8个城市之外,其余部分城市的表现也比较亮眼,比如杭州,写字楼市场空置率为 11.4%,在二线城市中最低(第三季度末,大中华区写字楼的平均空置率为14.6%);租金为158元每平米每月,是整个大中华区二线城市中租金最高的。
       这些数据可能跟一些人的认知,甚至报告数据不一样。一是因为上述研究的对象是核心区域的写字楼;二是具体到单个写字楼,跟你的物业情况、经营水平等有很大关系。
       全体大涨,雨露均沾的时期,谁都可以干,谁都能赚钱。市场分化条件下,看平均数据可能会觉得不好干了,但拼实力的时候,能力强的活得更好。
      很多大房企早已涉足写字楼
      更多的开发商,正走在路上
      在大多数公众的印象里,中国的房企就是盖住宅的。这主要跟我们现阶段的房地产开发结构以住宅为主有关。即便有些房企想要做商办物业,但是,在冲规模,求快、求大的高周转时代,做“资金沉淀量大、投资周期长”写字楼显得有点吃力不讨好。当然,还是有不少房企在干。
      首先,中国TOP20的房企,已经或正在书写写字楼的传奇
      在中国房企里面,绿地以擅长建超高层地标建筑闻名于业内。在较长一段时间里全球10大最高建筑中,绿地建造的就占了4座!碧桂园、恒大、万科、华夏幸福等也都有自己的代表作。2017年,融创还21亿收购华城富丽股权,拿下烂尾项目重庆国际金融中心(高470米)。

      ▲来源:明源地产研究院根据公开资料整理
      工科生中海的“中海系”甲级写字楼已形成“中海国际中心”、“中海广场”、“中海大厦”三大品牌。
      其次,现在一二线城市拿地,越来越多要求得有商务配套。
      当下的土地出让中,单纯宅地出让已越来越少,商务配套地块成为新常态,购物中心、写字楼等商业地产项目接连出现,这是行业的一大趋势。
      比如,阳光城在深圳罗湖获得的第一个旧改项目——深南阳光大厦项目,去年初《建设工程规划许可证》及总平面图获得通过。
      该项目就要打造成为集商业、办公、商务公寓于一体的城市综合体。其中,办公建面2.37万平方米,商业2500平方米,商务公寓9500平方米……
       房企要布局一二线城市,建写字楼的概率是很大的。
      最后,开发商有转型的需求,写字楼干得好同样能赚大钱。
      未来,增量开发市场每年10~20万亿级的市场依然会存在,住宅是大头。但无论是碧桂园、万科、恒大这样的巨头,还是其他的中小房企,都在寻求转型——要么开启多元化的探索,要么寻求在细分领域的护城河。

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