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你有感受到写字楼租赁行业的变化吗?——靠谱租

2019-5-15 kaopu 靠谱租


(你有感受到写字楼租赁行业的变化吗?——靠谱租)
写字楼租赁做了这么多年,最近一直在整理,如何更优化流程,如何以公司的层面,制度的层面,处理租户的事情。
从接待客户,客户入驻,客户需求(多公司注册,经营异常处理,推广需求,员工联谊等),客户催款,再到客户提前退租违约,正常到期不续租,或是续租等环节。
每一个流程都需要精细化操作,毕竟每一项工作都是和一个个鲜活的肉体打交道,而不是公司冰冷的载体。
因此,我觉得,作为一个写字楼项目管理,其实要对一些有可能发生的事情,提前做好处理和准备,我们要有充分的紧急预案的制定和培训,我们希望列的都是可操作的优化的流程,所有的紧急预案,包括培训措施。
这些东西有可能有的完全不会发生的,但是为什么要做的很细、很完整,就是因为要想到,影响万一会发生,而万一一旦发生就是百分之百发生率。
作为项目管理者,都要把所有可能发生的风险,提前为公司想得到,这些预防措施想到,一旦发生,不会慌乱。
就算夜里发生(之前碰到一个租户,拖欠费用,但是都是晚上来上班),现场没有那么多人,就会找如果事情发生了,怎么办,都会分析。第一时间打电话通知谁,培训手册都会写。
第一时间汇报给谁。这样对于突发事件的处理不会忙中出错,尽可能地帮助公司止损。

三种写字楼的管理模式
目前房地产的一些管理模式,我大概其总结了三种。
一种就是重资产管理模式,所有团队都是现场自己招、自己培训,自己在做。金地集团投资,就是重资产模式。
另外恒隆地产,也是属于重资产的,极强的开发和及运营能力、长期的资本支持,运营团队做的井井有条。尤其节假日现场氛围和内饰、美陈的装饰方面。
第二种是轻资产的管理模式,典型代表就是黑石,这个基金公司在2007年的时候,在纽交所上市了,而且这个公司挺牛的,他们在全球的资产应该算是管理最大的,价值也是最大的。
它的最大特点是什么,在PPT最后一行,它的可复制性强,更安全,效率更高。所以它的投资回报会非常好,它的IRR、EBITDA都是非常好的。
第三种是混合型资产管理模式,典型的多数像嘉德,凯德商业模式,轻资产策略,利用别人的钱和资金,实现自己的资产最快价格的收益,这种模式对于公司来说没有那么大的负担,能很快地见到收益。
未来几年租户更青睐的写字楼方向?
未来几年写字楼发展方向,提炼了一下,因为要细分还是很多的,从5A发展到6E,5A是OA、BA、CA、FA、SA。
6E就是:
第一个E,非常核心商业地端。
第二个E,大楼外观要恢弘大气,不要光追求异形,最近北京很多异形建筑特漂亮,最实用、最好用,对于租户来说最受欢迎的就是方方正正,柱子贴边,而且使用率最大。
第三个E,非常好设备、设施和服务。
第四个E就是非常好的租户组合,很多领导,尤其不做写字楼,招世界五百强、外资租户,越高大上,租金越低。
例如杭州嘉华国际,之前很多外资租户,待很多年,现在大部分成了培训机构,优质客户往钱江新城外溢,租户整体素质下降,租金也无法得到进一步提升。
客户素质低下来之后,厕所阿姨进不去,水台上的水永远四溢,不安全,滑倒了,还是人身伤害,租户爱是谁谁,租户品质一定上不去。
最好二八原则,20%租户特牛,贡献租金,剩下80%,不一定特牛,符合公司的策略和底线就行了。
高大上租户控制在20%,不要太多,一下楼里60%都是外资,租金水平不会特别高。
第五个E,有非常好的商务氛围和环境,选择的地方是让租户觉得周围地方有聚集效应,为什么现在都青睐钱江新城?规划好,地铁四通八达,人气旺,关键是写字楼集群,客户就觉得就是CBD氛围最浓的地方。
最后一个E,统一持有型物业非常受欢迎,以前都是散卖,都不捂热,卖得可好,现金流非常好(杭州写字楼一直卖不好,很多开发商为了暴利大量改为酒店式公寓,价格可翻近一倍)。
现在不散卖,做持有,散卖掉的物业,后面的经营和管理基本上没有什么附加值、价值,对于市场上、社会上口碑也没有什么特别积极的作用。所以现在改战略了,改成持有,只有持久,才能筛选租户,控制整个租赁策略。
办公产品更多样化
将来产品更加细分,租户选择更有针对性。传统甲级写字楼,被科技园、创新孵化器、产业园、联合办公WeWork模式所替代,就是联合办公。
包括SOHO3Q,FUNWORK,办伴(最近在新加坡开业啦),雷格斯、宏图等等都看了,还是能细分,高端、终端、低端,创业孵化器形式,还有以演讲取偿,发现机会,做股权投资,分出好几个细分行业。
所以我觉得写字楼行业会越来越专业。每个专业话题,都值得分享经验,互相学习。
以后机会跟挑战并存,优秀的团队仍然是核心价值,归根到底,谁在让这个项目增值,就是人,只有人能做出来,什么O2O、互联网思维,归根到底都是得靠人,所以我们在任何时候,只要准备好自己,你的职业生涯会走得很远。
每个人不断地学习,不断地随着社会进步充实自己、充电,就会得到很大的价值发挥。目前已出现房地产+互联网+金融成为运营模式,虽然还不成熟,但双猫出来,谁不服炸谁。
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