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靠谱租教你如何面对联合办公浪潮?

2019-5-8 kaopu 靠谱租



靠谱租教你如何面对联合办公浪潮?)
   「仙股」与「蓝筹股」

最近被《周杰伦的2000W个故事》刷频,在感叹有一种青春叫周杰伦时,脑里奏起了《龙卷风》里的歌词:“爱情来的太快就像龙卷风”,不禁让老K想起了联合办公(姑且暂把二房东运营生意都统称为联合办公),它可以说是写字楼市场近几年来最强的那阵风。

联合办公在初期并不是没人关注,只是这阵风没吹到国内来,有的外资品牌都早已上市了,而国内的大部分的联合办公都还停留在估值阶段。在倡导共享经济的年代,联合办公貌似代表着一种新趋势和潮流。

对写字楼业态来说,少量面积出租给联合办公是一种不错的策略,一是能解决部分出租率问题,二是能够与大厦形成一种互补的状态,即提供开发商不具备的小面积,联合办公里的租户扩张时亦会优先考虑本大厦,有租户孵化作用,开发商的租户需要临时扩租或过渡的,联合办公亦能提供灵活的空间。

从2015年开始联合办公的风刮遍了全国的写字楼,近年来则越发疯狂,各类联合办公品牌如雨后春笋般涌现。近年来的大宗租赁交易基本由联合办公领衔,而且子弹粮草充沛的“新生儿“更是如狼似虎地四处扩张,各路代理机构也都凑了上去,在一个大市唱好,Agent唱多的时代,开发商们纷纷由欲拒还迎改为敞开怀抱,为了吃透这阵风,有的甚至自己也经营起了联合办公,可能大家都忘了,能被风吹起的来猪只占10%不到, 剩余的90%是那些被风吹倒的猪,选择引进什么样的联合办公变得至关重要。

现在的市场,还没竣工的楼宇已经都被众多联合办公调戏了,有的调戏不成功的还会换个马甲再来一次,面对这类联合办公,大家心里应该要有把秤,懂得区分哪类属于「仙股」,哪类属于「蓝筹股」,否则就像《龙卷风》里的另一句歌词:”爱像一阵风,吹完它就走,这样的节奏,谁都无可奈何。“
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与「仙股」沟通后会产生一种眩晕的错觉,你的话里明明没有酒,我却醉得像条狗,他们说的话要认真解析:

如果有说承租下来后会有基金接手的或信心满满地能全部迅速出租完的,意思就是背后有庞大的包租产业链集团,想空手套白狼,找个下家接手赚少量租金差,物业可能被分拆转租几手,你永远猜不到最后接盘侠是谁;

如果说不需要转租权也可以的,意思就是他们会乱来,会靠卖会员费或随便签个什么战略合作协议就转租;

如果总提自己资金实力很雄厚,有多少朋友多少企业家支持的,意思就是口袋里没什么钱,签下租赁合同转身就去找各类老板集资投进来,然后尽可能拖,直到资金到位再接场。

上述仅当甄别的参考。联合办公多了,做项目的就不应该急了,因为拿不到项目的才急,选择更符合自身利益和项目定位的更为重要,有时候即便长得帅(项目布点多)又有钱的(给得起租金)也未必是适合自己的,心地善良(运营质量)和长情(可持续)更加重要。

遇到联合办公,不妨参考下列内容:

1、资金实力-对方是否有持续支付租金的能力?品牌背景是谁?是靠融资前进,还是自有资金扩张的?像有的B轮才融5000W人民币,要跟你谈1W平方米,每平米每月200元,一年光租金就2400W,还没算其他运营成本,你总不能去博它每年都有新融资吧?

2、不要迷恋“土豪”-那些张口闭口就要1栋或10、20层的,还说钱不是问题的,要格外小心,很明显他是来赌市场的,你愿意陪他All in?建议立刻问问他们是怎么全盘考虑的?账怎么算的?

3、品牌考究-通常大品牌都是稳健的选择,但同时也代表着租金支付能力偏低,而且谈判周期较长,有的品牌在发源地很吃得开,但来到当地也可能会水土不服,主要选择适合自己的。

4、如何运营-通过现场考察和服务清单可以了解其客户群体和运营模式,看看是否可持续发展。

5、对接团队状态-对接人的处事风格和沟通方式也是重要的考量因素,了解他们之间的差异化和闪光点(当然这也要看吸引力法则,你自己是什么样的人也很重要)。

6、合作模式-这类要格外小心,因为你永远无法看清楚对方的账,租金差的收益很清晰,但增值服务的收益没法算,像某大品牌跟开发商合作后都是品牌赚钱,开发商倒霉,然后觉得这个生意不好做。

总之,选择的主要目的是考究哪家联合办公能够与你走得更远,而不是闪婚再闪离,因为分手的后果会比一般的租户痛苦。
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标签: 靠谱租 联合办公 浪潮 仙股 蓝筹股

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