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靠谱租丨互联网与传统房产中介话题讨论!

2019-5-7 kaopu 靠谱租


(靠谱租丨互联网与传统房产中介话题讨论!)
      房地产中介和互联网思维的共同之处?

我更多关注不同。互联网思维的核心是用户思维 客户思维。客户感觉咋好咋干,例如免中介费。咋让客户信任,省心,省钱的被服务。而中介,不可能免中介费的。而且认为不应该省钱,为啥你不信任我呢,不信任我,还总想跳单到低佣金的中介,客户都是坏人。我们得防着客户。互不信任!其根本就是,是否因信任而简单。

番禺租房,中介、指房向的互联网租房平台、58的分类信息平台、公寓平台、互联网中介平台,哪个更好?

既然想要讨论哪个更好,我觉得就有必要先分析一下各个平台到底是何属性。1)中介:最传统的方式,十分费时费力,还要给中介35%的中介费,而且其中夹杂着不少黑中介。2)指房向互联网租房平台: 这类平台为房东和租客搭建直联的渠道,实现去中介、房东直租、个人真实房源。同时,借助互联网技术实现全流程在线交易,实用性强。但这样的平台属全新平台,存在房源数量不足等问题。3)58的分类信息平台:用户去的最多的地方,由用户自发上传,但平台上到处都是中介发的房源,无法分清是个人发的真房源,还是中介发的假房源。值得关注的是中介会通过此平台钓鱼,发布价格低的房源吸引用户联系,联系后借口此房源被出租然后带用户去看别的价位高的房源。4)公寓平台:自身承包下一个公寓,装修好后出租给租客。但目前这一块市场相对较小,公寓的数量相对租房的人数来说相对较少,而且公寓并不是大多数人的首选。5)互联网中介平台:取代传统中介模式,将传统中介搬到互联网上,收取中介费。传统中介所出现的问题,或多或少在此也能体现的出。综上所诉,既然寻求互联网创新,就应该突破传统的中介模式,实现去中介,租客与房东直联的模式。在此基础上,我认为指房向的互联网租房平台才是大势所趋。
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为什么互联网中介难以有所突破?

互联网中介风风火火几年了,然而经过这几年的发展,Q房网被收购,搜房网的中介梦想也破灭了,平安好房市场上也没了声音,而爱屋吉屋也沦为了“中原”,房多多也变成了“安居客”!存量房交易市场——一个万亿级市场,为什么互联网没能颠覆,反而又回到了原来的老路呢?今天从二手房经纪行业业务价值链角度谈一下互联网经纪公司难以突破的原因!

从以上经纪行业贯彻的业务价值链可以看出,该价值链已经是一个极简流程,互联网只能从某些环节提高效率来做文章。然而,因为存量房市场的一些特点,导致互联网失去了它的基础,纵使工具再先进,也很难短期内发挥作用。

1、资源分散,即房源、客源这两端都是分散的。这种行业特性,注定这个行业是一个劳动密集型行业,需要大量的人力去收集房源和客户。也有人说,可以通过互联网,让业主自己提交卖房需求。这种方式虽然逻辑上可行,但是业主还未养成线上挂房的习惯,业主一般是选择大的经纪公司,线下挂牌!(因为现在业主挂牌真是太方便了,经纪门店基本就在小区旁边,去线下可以看一下经纪公司的实力以及人员的专业性!)所以,短期内线上挂牌只是一个收集房源信息的补充。

2、资源的非标特性。房源因为房源本身的区位、楼层、建筑年代的不同而呈现不同的价格,同时也会因为不同房东的不同心理状态,价格也会不同;对于客源来说,相同的人在不同的时间,需求也有可能是不同的。因此需要专业的人员去发掘、去引导。这也注定经纪行业在目前是一个劳动密集型行业。

以上两点资源特性,对于资源的管理提出了很高的要求,可以说:衡量一家公司或者平台好坏的标准就是看其资源管理(房源、客源管理)的水平。

房源、客源的管理是通过什么来实现的呢?人和系统!

经纪行业中,由于佣金点数基本在房价的2%左右,经纪人一般采用成交提成的分佣方式(一套400万的房子成交,佣金大约在8万块,经纪人可以得到2万-3万),巨大的利益诱惑下,经纪人为了成交无所不用其极,因为人都是利己主义者!这也给经纪公司对人的管理提出了更高的要求。

目前链家、中原等公司依靠公司红黄线制度来实现对于经纪人的强管控,而新兴的互联网公司则缺少对于线下经纪人的强管控,但是却想把控交易,这就像无源之水,难以持续!

互联网作为一种新型的工具,它的优势主要有两点:

1、信息快速传播,使得信息更加透明。对于客户而言,经纪公司、经纪人信息变得越来越透明,对于经纪人而言,房源信息同样变得越来越透明;

2、大数据支持。通过一定的规则模型,建立自我推荐、自我匹配制度,对于房客匹配效率的提升是非常巨大的,但是这些都需要一个基础——大量真实的房源信息、房东心理信息、客户需求信息等数据的支持。这些数据都离不开目前经纪行业的基础——经纪人。

互联网的优势非常明确,但是缺少基础,那就是信息从哪里来?数据从哪里来?在缺少对于线下经纪人强管控的情况下,如何把控数据的数量和质量将会变得非常的困难。

经纪行业的核心是人、盘、客三个要素。

人:就是所谓的经纪人,他是经纪公司开展工作的基础;大量的基础工作都需要经纪人来完成,紧有工具是无能无力的。例如:楼盘字典。这个线上的虚拟房源库基本是靠经纪人人肉完成的,然而很多经纪人并不愿意做这些远离交易的事情,这就要凭借公司对于他们的强管控。

盘:即房源。房源的状态是一直变化的,昨天是卖的,今天就有可能出租了,昨天是400万,今天就有可能420万了。这些信息的变化需要经纪人(或者房东告诉经纪人)来维护的。这些信息如何快速更新到平台,让其他经纪人了解,也要凭借公司对于他们的强管控!

客:即客户。与房源的情况是类似的。客户的的需求在不断变化,这些都需要经纪人来沟通和引导。

大量而准确的数据是互联网工具发挥作用的基础,而经纪人是目前数据产生和维护的基础,在缺少对于经纪人强管控的情况下,互联网经纪公司想要有所突破,是非常困难的。
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