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写字楼市场的今昔对比----靠谱租

2019-5-8 kaopu 靠谱租


写字楼市场的今昔对比----靠谱租
        写字楼需求的昔今对比:

- 来源:跨国vs本土

- 面积:集中办公vs灵活办公

- 规模:Organic Growth vs独角兽爆发

日常工作的昔今对比:

- 场所:纸面/任务办公vs移动办公

- 组织:分部门管理vs跨部门联动

- 注重:提升效率vs全民创新

——不成熟的想法1:租户组成的变化——

1、 中资的崛起

- 国内的上海南西、北京CBD、香港中环,都是中国崛起的最佳见证者。

- 国内CBD的老业主们,包括我自己,有时还存有“外资=好客户”的思维,该更新一下了。

2、 中资的出海

- 香港CBD之后,谁会是下一个中资出海的受益者?新加坡伦敦纽约洛杉矶了解一下?

- 海外的读者们,除了看Financial Times,新闻联播也要学习一个。

3、 企业周期的显著加速:

- 西方有种说法叫Internet years are like dog years,因为狗的寿命一般是人的1/7,而互联网企业的周期比传统企业快七倍。这是一个引子,我不完全同意。互联网行业的周期变快,已经推动全行业的周期都在变快:

1)先说来也匆匆。一个朋友在管某一线城市CBD最贵的项目,近年经常会碰到想租楼的新贵。他很明白这些敢交高租金的都不简单,因此每次都会先研究一下股票值不值得投。我对他说:“苟富贵,勿相忘”。

2)再说去也匆匆。有些企业是dog years,有些是朝生暮死的蜉蝣,比如P2P。并不是说现在的企业都短命,而是说现在更要求业主擦亮火眼金睛。我比较幸运,在2008年金融危机时管过写字楼,当时每天都要关注租户的财务报表。现在海内承平,却更应该关注。

- 万众创业有其副作用。租约更灵活的众创空间现在大行其道。其背后有dog years的推动,也要受它的反噬。出租率不可预得太满。

- 对于没听过名字的初创企业,押金要收好,欠租要催缴。现在朝生暮死的投资者也多。

——不成熟的想法2:租户要求的变化——

1、 大业主如何参与独角兽盛宴:

- 《创新者的窘境》有个核心观点,破坏性创新无法源自大机构,只能交给小团队。如果有员工想离职创业,要不要试试内部创业?

- 保守如太古,也开了个blueprint。

- 投资一个众创空间也可以,但他们的assumptions要反复琢磨。

- 有一种模式我持怀疑态度,就是不收底租,和众创空间纯分润。这和早几年商场给快时尚做纯抽成类似,但众创空间的conflict of interest更严重,因为location对于众创空间来说,不如retail那么重要。更不用说,不同的众创空间之间,同质化也很严重。

2、 拆除隔墙,跨部门联动,全面倒向大平层:

- 大平层浪潮至少有三方面影响:

1)Floor plate小的写字楼可能会在写字楼的“消费升级”中受挫

2)灵活工位浪潮越来越浪,以这个为借口来缩面积简直完美。同时也会创造很多五大行和Corporate real estate的就业岗位。

3)会议室不够用一直是大小租户的痛点,随着跨部门联动的增多会越发得痛。很多业主都在犹豫要不要提供共享会议室。提供的话,租户面积少了,共享办公室占用租赁面积不说,还不赚钱。但是,天平似乎在向租户倾斜。

3、 “别人家的办公室”在朋友圈刷屏:

- 争抢人才变成了一场战争,好像公司里不放一张台球桌/乒乓球桌,大家就没法工作了。

- 公司之间已经打得火热,这把火迟早会烧到业主这儿。

- 食堂/会所/免费咖啡已经不新鲜了,游泳健身了解一下,托儿所交响乐了解一下,运动会相亲角了解一下?
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