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番禺写字楼出租:如何租写字楼 写字楼租赁的注意事项

2019-5-15 kaopu 靠谱租


番禺写字楼出租:如何租写字楼 写字楼租赁的注意事项)
方法/步骤

地段。但我们需要弄清楚的是:判断写字楼地段与住宅地段的标准是有所不同的。与住宅注重环境这一要素相比,写字楼则注重商圈和交通。商圈为什么这么重要?当然是因为在商圈内商机更多,这也是各大城市纷纷建立CBD的重要原因。再者,交通便捷意味着效率的提升。

形象。其实形象已经包含了地段的因素,比如在上海浦东办公、在香港中环办公本身就是企业实力、形象的代表。但形象最重要的载体是建筑,地标性建筑是良好企业形象的最佳阐释。

建筑的内在品质。因为这决定着企业最终使用的舒适性,也是最具含金量的硬性条件。地段决定建筑的基础价值,建筑创造地段的附加价值,这就是地段与建筑的关系。

物业管理。写字楼物业管理的概念与住宅不可同日而语,要求复杂得多,涉及的环节也广得多。一个优秀的写字楼60%的价值由其硬性的条件所决定;40%的价值则有其软性条件决定,核心是物业公司。很多企业尤其是大企业在选择写字楼时第一个问题就是:物业公司是哪家?优秀的写字楼配优秀的物业公司已经是普遍的行业准则。

当然,选择写字楼还有很多细节,但上述都是最重要的几个条件。对于一个门外汉来说,了解了这个,肯定也是一头雾水。如果你是一个新的企业家或者作为一个老企业家的你想给自己公司换个办公楼,那么你可以选择多个办公楼进行对比。当然在这个“时间就是金钱”的年代,优租网的专业人士会给你提供上海办公楼、写字楼、创意园出租等的相关信息,方便你的需求。

注意事项

选写字楼要精挑细选,切记不要盲目

要多比较再做决定
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番禺写字楼出租:商用公寓与写字楼的比较

2019-5-14 kaopu 靠谱租


番禺写字楼出租:商用公寓与写字楼的比较)
商用公寓与写字楼的比较

公寓与写字楼从字面的意义一个是居住一个是办公用楼,但它们也有共同的地方那就是它们都是商品房.它们根据功用被不同的消费者接受.公寓在配套上主要是要达到居住功能,满足居住的条件,而且要有一定的周边配套,例如:菜市场,学校,商场等.而写字楼要求在好的地段,交通方便,周边有一定的商业气氛.当然内部配套也是不可忽视的.

公寓于写字楼使用人群基本一致,都是企业白领,但购买和用途有差别,写字客户为企业购买自用及大型投资客户。公寓为个人购买自住或小型投资客户购买。两者之间有一定互补性,按以后的发展形式来看,不论是物管、配套等因素来看。两者将会融合,现在已有写字楼提倡酒店式管理及配备住宅应有的公建配套。

公寓是以居住为主,但也掺杂的办公成份,其设计类型完全区别于居住小区,有商业氛围在其中,可称为商住两用。

写字楼则以商为主,在建筑设计时其配套设施等就全部采用商用,主要以公司、企业为消费群体。

功能

写字楼应该是纯商务办公;公寓是可办公可居住的空间形式。

人群

写字楼的目标客户群为投资型买家及办公企业。

公寓的目标人群以以往实际经验判断更多为满足居住需求人群
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番禺写字楼出租:签订写字楼租赁合同要注意的10个问题

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番禺写字楼出租:签订写字楼租赁合同要注意的10个问题)
      1、 出租方出租合法性,例如产权证明(或经营权证明)。出租许可证明,出租方的营业执照和法人或法人授权证明。


2、 出租标的物(即承租房屋)的定义和描述是否准确,及房屋的交付状态。

3、 租金相关费用所包涵的内容及收费标准和付款方式。

4、 出租人的权利和义务。

5、 承租人的权利和义务。

6、 对承租单元续租、扩租、转租或优先购买权的约定及条件。

7、 对不可抗力事件的约定。

8、 出租方和承租方的负责条款。

9、 对合同终止及相应处理办法的约定。

10、 双方争议的解决方式。
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番禺写字楼出租:打造企业好风水 建筑风水有大学问

2019-5-14 kaopu 靠谱租


番禺写字楼出租:打造企业好风水 建筑风水有大学问)
Part1:办公楼的风水学 看重选址与环境

公司风水是现代风水学实践研究的重要内容之一,公司风水包括公司风水选址、公司环境风水、公司办公风水、公司管理风水和风水预测等方面。公司风水与一般的家居风水略有不同,家居风水讲究镇宅辟邪,人人平安;公司风水更大程度上讲究的是如何利用财运,也就是旺财。

1、主要入口风水

建筑物的主要入口就像闸门一样,可以将好的能量留在建筑物内,并将负面与污浊的能量挡在外面。整体来说,适用於阳宅的风水原则也可援用在办公大搂,例如大门应该与整个建筑物成比例,如果门开得太小会堵住能量流通,让环境淤塞沉闷,甚至导致公司倒闭;入口的门如果开得太大则会让吉气外泄,导致公司亏损。

在风水理论中,安装旋转门的好处不少,稳定旋转的动作会源源不断的供应新鲜能量。若有幸能为自己的公司设计办公大楼,可以考虑将主要的入口开向南方或东南方,因为风水理轮认为,这两个方位分别代表着运气与财富。

2、大厅风水

大厅是企业风水中的重要元素,代表建筑物给人的“第一印象”,也攸关能否吸纳好的能量。理想中的大厅应该大小适中,与建筑物保持完美的比例。大厅太大,就像入口太大一样, 会让有利的气漏光,此时只要沿著墙壁摆上一排植物,就能让空间感觉较小也比较舒适。大厅太小,狭窄的环境会让人觉得不舒服。要想改善这种情况,只要在与入口大门垂直的两面墙上摆放镜子即可。

3、接待处风水

虽然有些公司以整幢大楼为办公处所,但更多公司仅拥有或租用整幢大楼的一层或几层。对这些公司来说,接待处就是创造有利环境的重要地方。

当访客从电梯里走出来,第一个见到的就是公司的接待处,这也是气要进来之前第一个会碰到的地方。想要使好的能量在此多作停留,接待处就必须细心的保持整洁,避免脏乱与庸俗装修,照明也要适当,并维持良好的空气流通。

Part2:营业地点巧选择 风水宜忌须看重

首先要了解该区域的发展趋势,选择当运旺地最简单的方法是在租赁或购置办公楼作商业用途时,能先打探了解,该房舍以前做那一种行业,经营情况,以作为判断参考。当一个当旺兴盛的房屋,对经营者会有积极向上的影响力量,导引人们走向有利的经营理念和正确的决策判断,会有助企业的经营成功。

1、街角

在风水理论中,道路就像水路一样,这意味着街角的位置就是“水汇聚之处”,这在风水上来说是个吉象,因为这种地点可以不断聚集清新、强大的正面能量。

2、临近地铁口

以风水的观念来说地铁就等同于蜿蜒盘踞在地底下的“地龙”,是个风水吉象。因此,任何通往地铁的出入口都被视为龙口,也就是地龙呼吸的地方。此一大吉大利的地点富含了活跃的能量,对于坐落在同一街区或地铁入口对街的商号都十分有利。

不过风水专家不建议直接在地铁入口的上方营业做生意,因为列车经过时,可能会震动而搅翻了办公室或商店的气场,让身在其中的工作人员感到紧张不安。请注意,许多风水师也将公车与公车站当成地龙与地龙口。

3、犯路冲

风水理论中强调应该避煞,与公司行号有关的煞,最常见的就是正对着商号直冲而来的马路。这种情况通常会发生在公司行号位于T字形路口的顶端时,迎面就是来势汹汹的一条马路。

4、死巷尽头

位于死巷低端的建筑物,由于正对路冲的能量路径上,同样会产生毒箭或路冲的煞气。这种地点会使不好的能量沉陷在淤塞之处,导致员工的流动率高、工作士气低落,以及财务状况不稳定。

Part3:商铺风水有讲究 生意兴隆财运来

经商店铺的风水选址,主要在于选择一个能保证商家精力旺盛、招迎顾客、利于买卖,能带来生意兴隆的好环境。在日本、香港、新加坡等地,富豪商家的店铺位置都是非常之好的,也都是按风水家的意见设置的,所以财运都很好。选择经商的店址,民间俗称“选码头”。“码头”位置的好坏,对经营的生意好坏,有很大的影响。

1、L型商铺

L形的办公大楼(商铺)因为有很大的缺角,室内采光会不均衡。假设光从上面投射下来,那实心的L的一边能接受到光,但缺角的部分就没有光源了,故必有所缺失。此大楼的内部人员易有身体疾病的侵袭,也会使得人心不安。

2、U型商铺

U形的办公大楼显得整个大楼的后靠薄弱,必会让公司在经营上会有不顺心、后靠无力、贵人不明事业有不易伸展的现象。

3、回字型商铺

回字形的办公大楼容易出现老板心性不安,股东不和的现象。主要是因为回字形的建筑物在整栋大楼的中间部分完全透空,虽能加强整个大楼的采光,但是一栋房子如同人的整个身体,大楼建筑中心留着大开井如同人心脏无力。故公司设置这种大楼里必定有业务推广不易、股东内乱的情形。

4、方正的商铺

一个屋宅或大楼的办公室,最好以方正形体的格局为宜。正方形或略长的长方形格局。才是真正的吉相屋宅。假如所找的房子,形状不正可有其它缺陷,都是不吉的住宅,我们最好不要去用,否则会有不好的影响。但一个格局方正的房子,用来作办公室或开店的店面,也必须注意到有无宽广的前面明堂(从前面看出去非常的广阔),必能带给公司有好的业绩,店家生意兴隆。
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番禺办公楼出租:办公楼装饰的基础常识你需要了解

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番禺办公楼出租:办公楼装饰的基础常识你需要了解)
办公楼装饰的基础常识

办公室设计主要包括办公用房的规划、装修、室内色彩,空调及灯光的设计、办公用品及装饰品的配备和摆设等内容。

办公室设计有三个层次的目标,第一层次是经济实用,一方面要满足实用要求、给办公人员的工作带来方便,另一方面要尽量低费用、追求最佳的功能费用比;第二层次是美观大方,能够充分满足人的生理和心理需要,创造出一个赏心悦目的良好工作环境;第三层次是独具品味,办公室是企业文化的物质载体,要努力体现企业物质文化和精神文化,反映企业的特色和形象,对置身其中的工作人员产生积极的、和谐的影响。这三个层次的目标虽然由低到高、由易到难,但它们不是孤立的、而是有着紧密的内在联系,出色的办公室设计应该努力同时实现这三个目标。

根据目标组合,无论是哪类人员的办公室,在办公室装修设计上都应符合下述基本要求:

(1)符合企业实际。有些企业不顾自身的生产经营和人财物力状况,一味追求办公室的高档豪华气派,这种做法是存在一定问题的。

(2)符合行业特点。例如,五星级饭店和校办科技企业由于分属不同的行业,因而办公室在装修、家具、用品、装饰品、声光效果等方面都应有显著的不同,如果校办企业的办公室布置得和宾馆的客户一样,无疑是有滑稽的。

(3)符合使用要求。例如,总经理(厂长)办公室在楼层安排、使用面积、室内装修、配套设备等方面都与一般职员的办公室不同,主要并非总经理、厂长与一般职员身份不同,而是取决于他们的办公室具有不同的使用要求。

(4)符合工作性质。例如,技术部门的办公室需要配备微机、绘图仪器、书架(柜)等。技术工作必需的设备,而公共关系部门则显然更需要电话、传真机、沙发、茶几等与对外联系和接待工作相应的设备和家。
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番禺办公楼出租:办公室采光不好怎么办 办公室的采光风水

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番禺办公楼出租:办公室采光不好怎么办 办公室的采光风水)
1.如何调整办公室的采光?

采光越接近自然,越容易调动人体基因,使其调整成最佳状态。当然,写字楼很难做到处处都有自然光,即使是四面都有大玻璃的写字楼,也不见得人人都能分到靠窗的位置,即使坐在窗边,如果角度不好,阳光,从背后照在电脑屏幕上,反而不利于工作,因此,我们可以用一些人工的方法来弥补这方面的不足。

人工补光,以尽可能模拟自然光为好。由于日光灯光度明亮、价格便宜、用电节省,写字楼内多半使用日光灯照明,但日光灯会有肉眼看不见的闪烁,易造成慢性视力损伤,所以最好多盏日光灯同时使用,以减少对眼睛的伤害。另外,日光灯色调偏冷,可以在桌面放置一盏小台灯,既可弥补日光灯的照明死角,又能增加视觉上的温暖效果。

有光入室不是很好吗?这里就有一个度的问题了,采光是以自然柔和的阳光为宜,若是太强烈的光射进来则会让人不舒服了,所以三面都有玻璃的房子是不宜作为写字楼的。

2.如何防止办公室的反光煞?

过去的反光多是建筑物外的池塘、河流而造成的,当晃动的光影映在室内时,就形成了反光煞。反光煞会给人带来灾难,这是为什么呢?如果是河水的反光入室,则产生不稳定的晃动的波影,在室内天花板上形成这种晃动的光影,必然会对人的精神产生刺激,使人不自觉产生一种紧张情绪。时间一长,人就会时常产生恍惚的错觉,这就是灾难前的征兆了。

现在都市中有许多建筑采用玻璃幕墙,从而会对邻近的建筑形成反光,这种玻璃墙的反光十分强烈,射进室内的光线非常刺目,这种强烈的光线最易破坏室内原有的良好气场,会使人产生烦躁冲动的情绪,并且心神不宁。

我们知道写字楼的风水的优劣主要是由地理环境、采光、通风等条件构成,因此写字楼防止反光煞非常重要。

若是办公室有强烈反光入内,就只好用厚窗帘挡住,也可以用绿色盆栽置于窗台,既美化了室内环境又可以化去反光煞,一举两得。或者有一排鱼缸之类的东西,挡一挡冲煞,让运势借着鱼缸的鱼游水,带动出风生水起的好运兆。

若是一般写字楼,则不可用透明玻璃,最好是贴上汽车玻璃用的反光纸,或换用暗色玻璃,或装上百叶窗。总之,不要让人在外侧看到室内情形。

3.头顶上方有吊灯风水好吗?

头顶上方最好不要有灯,更不可有大型吊灯.一则会在桌面上产生反光,不利眼睛;二则万一装修或不牢而掉下来,会打到头,平常头上有灯,也会在潜意识中产生危机感,会导致心神不宁,精神恍惚。若因光线不足,可在桌上加个台灯较好。

4.采光和通风有什么关系?

写字楼的格局宜整齐而雅致,布局要紧凑、和谐、自然、温馨。最忌讳的是稀松、闲置、凌乱,一定要确保写字楼明亮舒适。因为写字楼是一个做重大决定之处,光线一定要充足,以自然光线为佳。采光越接近自然,越容易调动人体基因,使其调整成最佳状态。除了采光以外,写字楼还应尽可能创造条件保障适度的通风,因为良好的通风可以帮助保持写字楼的整洁舒畅。

写字楼一般已经安装了中央空调,往往自己不能开窗换气,事实上,人在换气量不够的写字楼里工作,往往头昏脑胀,很难发挥好的工作状态,而升迁发财则更不要奢谈。

由于办公时间几乎都是白天,因此人工照明应与天然采光结合设计而形成和谐的照明环境。

5.如何配置办公室的灯具?

办公室是工作的场所,应讲究灯光的局部照明效果,灯具的选择不仅应充分考虑到亮度,而且应考虑到外形的色彩和特征,以适合于平静、雅致、高效的工作环境。一般工作和学习照明可采用局部照明的灯具,以功率较大的白炽灯为好。位置不一定在中央,可根据室内的具体情况来决定。灯具的造型、格调也不宜过于华丽,以典雅隽秀为好,创造出一个供人们阅读工作时所需要的安静、宁谧的环境。

6.办公室台灯的造型如何设计?

台灯的造型应适应工作性质和需要,不宜选用有色玻璃漫射式的或纱罩装饰性的工艺台灯,因为工艺台灯较少考虑照明功能,过多注重装饰效果。这里应选用带反射罩、下部开口的直射型台灯,也就是工作台灯或书写台灯,台灯的光源常用白炽灯和荧光灯。白炽灯显色指数比荧光灯高,而荧光灯发光效率比白炽灯高,它们各有优点,可按各人的需要或对灯具造型式样的爱好来选择,而节能新光源荧光灯,不仅兼有白炽灯与荧光灯的优点,并且外形的设计非常新颖紧凑,节能效果显著,是制作台灯的最佳光源。

如果可能的话,避免坐在日光灯光下,卤素灯和白炽灯对于眼睛更合适,当然,自然光是最好不过的选择。
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番禺写字楼出租:如何选择适合使用者的办公楼层

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宜:选择合适的楼层

选好了楼后,再来选择楼层。一座大厦的外在环境、地形道路对楼层房间风水会有影响。在同一栋楼里面,由于存在着命相与层数之五行的相生相克关系,因此不同的楼层,也会对使用者产生不同的影响。在中国传统文化中,五行存在相生相克的关系:

(1)五行相生:火生土、土生金、金生水、水生木、木生火。

(2)五行相克:火克金、金克木、木克土、土克水、水克火。在选择楼层时,如果楼层的五行,对使用人之命中五行,有相生和相助作用的为吉。相反,有相克作用则作不吉论。如果楼宇的层数五行生主命,助主命,为吉。克主命,为不吉。而主命五行克层数五行,为中等。

由洛书可知数字的五行,因此有:一楼及六楼,五行属水;二楼及七楼,五行属火;三楼及八楼,五行属木;四楼及九楼,五行属金;五楼及十楼,五行属土。如果层数大于十,则按其尾数来算。

下面根据不同的出生年份列出居住楼层数的喜好(仅供参考):

(1)甲子年、丙子年、戊子年、庚子年、壬子年。这些年份的生肖属鼠,五行属水。喜:金(四楼及九楼)、水(一楼及六楼);中等:火(二楼及七楼)。

(2)乙丑年、丁丑年、己丑年、辛丑年、癸丑年。这些年份的生肖属牛,五行属土。喜:火(二楼及七楼)、土(五楼及十楼);中等:水(一楼及六楼)。

(3)甲寅年、丙寅年、戊寅年、庚寅年、壬寅年。这些年份的生肖属虎,五行属木。喜:水(一楼及六楼)、木(三楼及八楼);中等:土(五楼及十楼)。

(4)乙卯年、丁卯年、己卯年、辛卯年、癸卯年。这些年份的生肖属兔,五行属木。喜:水(一楼及六楼)、木(三楼及八楼);中等:土(一楼及六楼)。

(5)甲辰年、丙辰年、戊辰年、庚辰年、壬辰年。这些年份的生肖属龙,五行属土。喜:火(二楼及七楼)、土(五楼及十楼);中等:水(一楼及六楼)。

(6)乙巳年、丁巳年、己巳年、辛巳年、癸巳年。这些年份的生肖属蛇,五行属火。喜:木(三楼及八楼)、火(二楼及七楼);中等:金(四楼及九楼)。

(7)甲午年、丙午年、戊午年、庚午年、壬午年。这些年份的生肖属马,五行属火。喜:木(三楼及八楼)、火(二楼及七楼);中等:金(四楼及九楼)。

(8)乙未年、丁未年、己未年、辛未年、癸未年。这些年份的生肖属羊,五行属土。喜:火(二楼及七楼)、土(五楼及十楼);中等:水(一楼及六楼)。

(9)甲申年、丙申年、戊申年、庚申年、壬申年。这些年份的生肖属猴,五行属金。喜:土(五楼及十楼)、金(四楼及九楼);中等:木(三楼及八楼)。

(10)乙酉年、丁酉年、己酉年、辛酉年、癸酉年。这些年份的生肖属鸡,五行属金。喜:土(五楼及十楼)、金(四楼及九楼);中等:木(三楼及八楼)。

(11)甲戌年、丙戌年、戊戌年、庚戌年、壬戌年。这些年份的生肖属狗,五行属土。喜:火(二楼及七楼)、土(五楼及十楼);中等:水(一楼及六楼)。

(12)乙亥年、丁亥年、己亥年、辛亥年、癸亥年。这些年份的生肖属猪,五行属水。喜:金(四楼及九楼)、水(一楼及六楼);中等:火(二楼及七楼)。

(13)以上楼层数如果超过十,以尾数计算。如某人生于丁亥年,生肖属猪,五行属水,居住在一楼或六楼,则水可助其主命水,吉论;居住在四楼或九楼,则金生其主命水,吉论;居住在二楼或七楼,则火被其主命水克制,中等论。

忌:不宜选择的楼层

下面根据不同的出生年份列出居住楼层数的民间禁忌仅供参考,不必拘泥,详细情况要以三态之具体态为准。

(1)甲子年、丙子年、戊子年、庚子年、壬子年。这些年份的生肖属鼠,五行属水。忌:土(五楼及十楼)、木(三楼及八楼)。

(2)乙丑年、丁丑年、己丑年、辛丑年、癸丑年。这些年份的生肖属牛,五行属土。忌:木(三楼及八楼)、金(四楼及九楼)。

(3)甲寅年、丙寅年、戊寅年、庚寅年、壬寅年。这些年份的生肖属虎,五行属木。忌:火(二楼及七楼)、金(四楼及九楼)。

(4)乙卯年、丁卯年、己卯年、辛卯年、癸卯年。这些年份的生肖属兔,五行属木。忌:火(二楼及七楼)、金(四楼及九楼)。

(5)甲辰年、丙辰年、戊辰年、庚辰年、壬辰年。这些年份的生肖属龙,五行属土。忌:木(三楼及八楼)、金(四楼及九楼)。

(6)乙巳年、丁巳年、己巳年、辛巳年、癸巳年。这些年份的生肖属蛇,五行属火。忌:水(一楼及六楼)、土(五楼及十楼)。

(7)甲午年、丙午年、戊午年、庚午年、壬午年。这些年份的生肖属马,五行属火。忌:水(一楼及六楼)、土(五楼及十楼)。

(8)乙未年、丁未年、己未年、辛未年、癸未年。这些年份的生肖属羊,五行属土。忌:木(三楼及八楼)、金(四楼及九楼)。

(9)甲申年、丙申年、戊申年、庚申年、壬申年。这些年份的生肖属猴,五行属金。忌:水(一楼及六楼)、火(二楼及七楼)。

(10)乙酉年、丁酉年、己酉年、辛酉年、癸酉年。这些年份的生肖属鸡,五行属金。忌:水(一楼及六楼)、火(二楼及七楼)。

(11)甲戌年、丙戌年、戊戌年、庚戌年、壬戌年。这些年份的生肖属狗,五行属土。忌:木(三楼及八楼)、金(四楼及九楼)。

(12)乙亥年、丁亥年、己亥年、辛亥年、癸亥年。这些年份的生肖属猪,五行属水。忌:土(五楼及十楼)、木(三楼及八楼)。

以上楼层数如果超过十,以尾数计算。如某人生于丁亥年,生肖属猪,五行属水,居住在五楼或十楼,则土克其主命水,凶论;居住在三楼或八楼,则木泄其主命水,凶论。
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一座高大上的写字楼需要哪些修养?——靠谱租

2019-5-14 kaopu 靠谱租


(一座高大上的写字楼需要哪些修养?——靠谱租
喜欢看好莱坞大片的同志们都知道

电影中总会有各种航拍的写字楼镜头

甚至在都市影视剧的转场镜头中

地标性的写字楼,也是镜头的主角

因此,不少人说

地标性的写字楼

逐渐成为一座城市的名片

更是一座城市时代气质的体现

那么对一座城市的名片——写字楼来说

究竟需要怎样的修养呢?

纽约帝国大厦

帝国大厦是纽约地标建筑之一

其所在的曼哈顿区是纽约中心地带

更是全球最繁华的地区

好的地段让其汇聚了顶级贸易、金融公司

美国西尔斯大厦

位于美国芝加哥的西尔斯大厦

曾一度是世界上最高的办公楼

大厦周边便利的交通,齐全的商业配套

不断吸引着企业进驻

台北101大厦

台北信义区是台湾重要的金融商业区

101大厦便坐落于此

独特的外观、便捷的交通等

让101大厦成为台北标志性写字楼

万达广场

番禺万达广场工程(地上6-40层)占地面积67000平方米,总建筑面积660000平方米,该工程计划新建10栋大楼,地上6-40层,精装修,设有购物广场,地上3-6层;五星级酒店,提供200间客房、住宅楼、办公楼,外墙采用玻璃幕墙装饰,安装中央空调和数十台电梯

观全球都市商务领地

不难得出如下公式

区域+形象+配套+交通=写字楼的自我修养

一座写字楼的修养足够了

那么它便有了城市地标的担当

写字楼里键盘的噼啪声

脚步的踢踏声、电脑服务器的声响

这些声音交织起来就像城市的心跳
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番禺写字楼:写字楼投资注意事项 写字楼投资回报率如何计算

2019-5-14 kaopu 靠谱租


番禺写字楼:写字楼投资注意事项 写字楼投资回报率如何计算)
写字楼由于供量小、需求量大,因而会有较高的投资回报率,近年来成为了广大投资客户的新宠。但同时由于写字楼面积较大,投资总价很高,并且变现期长,对于个人投资来说就更需要理性和专业的分析。

写字楼投资注意事项

第一招:写字楼投资回报率如何计算

在准备投资写字楼之前,应该首先计算该盘的年回报率,合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则,衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。

第二招:选择区位

由于房产的增值主要来源于土地的增值,而城市主中心区土地的稀缺性更强,因此增值空间很大。同时,主中心区的区位成长性显而易见,区位资源优势得天独厚,通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

第三招:注重档次形象

个人投资写字楼时,要瞄准客户群来投资。作为企业,选择写字楼办公的首要目的,往往是为了提升企业形象,不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资,建议选择那些最小的租客也需要大约500-1000平方米建筑面积的写字楼,因为这表明入驻这个物业的公司水平相差不大,物业档次高,今后可能有较为稳定的回报。当然,这同时也要求投资者有很高的支付能力。如果投资那些切成小块面积进行出售的物业,应注意,虽然总价可能会便宜,但由于小业主太多,将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。

第四招:关注品质

因为对于实际使用的企业来说,写字楼的品质至关重要,如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等,因此,投资者也需要对上述内容逐一比较,并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便,或交通拥挤,那肯定不适合投资。

第五招:周边自然景观及

楼层小花园、绿化

如果某个写字楼周边全是高层建筑物,其视线必然被挡,就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候,势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化,可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观,则可以让人凭栏远眺心旷神怡,以利于休息养神。

第六招:选择好的物业公司

作为投资型物业,写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的,物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时,调查物管公司情况亦不容忽视。最好选择国际性的物管公司。香港的许多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值的。

第七招:如何办理租赁手续

投资者购买了某写字楼后,如有租客求租,首先,买卖双方签署租赁合同;其次,将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请;最后,将租赁合同原件,出租和承租人的身份证明,公司营业执照(复印件)交至所在区房地产交易中心,办理租赁登记,并按规定缴付款项。

投资注意三风险

一、因为写字楼的投资数额较大,因此投资写字楼必须防范贬值风险。如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值,写字楼本身必然会造成很大的影响;如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘,也从而对现有写字楼市场构成冲击。如今年的中关村写字楼市场,由于供应量很大而原有的和新生的消化能力又十分有限,造成了该地区新写字楼消化不了,老写字楼租金下降的情况。

二、在按揭方面,纯写字楼项目,除在边缘地区的项目,或项目本身档次一般,其他大多单价都在1.5万元/平方米以上,而按揭贷款多六成以下,因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。在利率方面,写字楼要高于住宅近1%的利率。另外,还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费,约占投资额的20%左右。

三、写字楼与住宅都具有投资功能,但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于,住宅是一种“生活资料”而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候,它只能闲置在那里,而不能像住宅一样,可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。
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番禺写字楼出租:写字楼装修工艺 写字楼装修注意事项

2019-5-14 kaopu 靠谱租


番禺写字楼出租:写字楼装修工艺 写字楼装修注意事项)
写字楼装修注意事项

一、首先挑选合适的装修公司

目前,人们习惯把装饰装修公司分成两大类:家装公司和公装公司。公装又分好多类,写字楼装修只是其中的一种,我们在选择写字楼装修公司之前,首先要搞清楚这个问题,我们将要选择的装修公司是属于公装,还是属于家装,虽然都是搞装修,公装和家装的要求不一样,差别还是很大的,这些差别主要表现在:设计、材料、工艺、照明、色彩等几个方面。

二、写字楼装修设计

在设计方面,办公空间的接待区一般都要有LOGO墙(又称形象墙)和接待台。LOGO墙主要起集中展示公司企业文化、属性和实力的作用,其设计应符合企业VI要求,而家装就不存在这种设计要求。除此之外,公司董事长、总经理的办公室设计要充分考虑他们各自的喜好、性别、性格、年龄、文化等特点,只有这样才能做出符合他们要求的设计,会议室的设计要求大方、高档,公共办公空间的设计要求人性化等。这些要求对设计师的能力具有一定的挑战性;同家装设计不同之处还有:办公空间设计必须避免雷同,千篇一律雷同的样式会给客户非常不爽的感觉,而家装设计则可以相互复制,业主之间一般不会了解到自家的设计同别人家有无区别;办公空间设计还要充分考消防或紧急疏散方面的问题,一旦遇紧急情况人员如何从容撤退,人员流量等,而家装就不需要要考虑这些,此外还有如强、弱电、网线布线等。

三、写字楼装修材料问题

二者装修有的材料也有好多不相同,比如墙面,家装较多使用乳胶漆、壁布、壁纸,而公装除此以外,还有铝塑板、防火板、穿孔吸音板等;顶面部分,家装用得多的是石膏板,而公装多使用矿棉板、格栅吊顶;地面部分用材也有规格上的差别。除了这些,有些材料在办公空间装修是常用的,而在家装当中很少用到,比如不锈钢、钢化玻璃、亚克力、PVC、地弹簧、格栅灯、网线。

四、写字楼装修工艺

装工艺要比家装工艺要求严格得多,比如办公空间装修中LOGO墙的制作工艺,就要比家装中电视墙的制作工艺复杂得多;强电施工操作规程更加严格,不但穿管线时要小心,避免擦伤绝缘层,还要做跨接保护,防止静电打火引起火灾。照明办公空间的照明,设计师要根据各个不同功能区,选用不同灯饰,要计算出各个不同功能区合理的照明度,还要考虑自然光的充分利用等,家装的照明就简单得多,一般是业主根据自己喜好挑选好再让人安装就可以了。
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